第2个回答 2011-01-25
1、首先按国家有关法律规定，居民用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。这个期限是房地产商购买土地时开始计算的，如购买后5年内开发完成出售房屋，则土地使用实际年限要减5年。故购房者一定在看该地块是何时购买的，有些地快从购买到出售商品房时土地闲置已超过十多年，这样房屋所占的已交土地使用权出让金的年限大大减少。 我国《城市房地产管理法》第三十一条中明确规定了房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。
2、其次那么土地使用权到期后怎么办，根据《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
3、再次《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
由于《物权法》是上位法，比《城市房地产管理法》出台晚，目前应该按照其规定执行。因此除国有住宅建设用地外，工业、商业用地土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的，可以申请继续使用该土地，但可能会重新收取出让金。当然如果国家没有批准，则土地使用权由国家无偿收回。当然由于我国的国有土地出让制度实施未够40年，这一个问题暂时未有实际的案例可供参考，到时候都是儿子那一辈的问题了。谁知道又会有什么变化呢。