房产开发项目在交付业主前，前期聘请的物业如何管理？
具体的房产开发项目在交付业主前，前期聘请的物业管理公司，如何管理，可不可以向业主收取费用，物业管理责任及费用由谁承担，什么时候进驻，什么时候可以向业主收取费用，什么时候交由业主委员会另行聘请物业公司，有什么规定或者标准文件么，学习一哈？
1、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2、房屋在交付给业主之前，物业公司进行了管理，也要收费，这个收费的对象就是建设单位了，并非一家一户的“小业主”，而是建设单位这个“大业主”。这个政策的规定就在物业管理条例里面有列举：
《物业管理条例》从第21条到第26条，明确了“前期物业管理”的概念、单位责任、物业单位选聘进行了明确，具体如下——
第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、物业公司如何向建设单位收费？
工地保安派遣费：这个看建设单位、物业公司双方协商，签订合同，对于前期建设工地进行保安人员派遣的劳务费用。包含保安人员工资、保安劳保用品、工具物资、服装服饰、物业公司契税、行政办公成本、人力资源成本、固定资产成本；
工地保洁人员费：这个根据建设单位需求，由物业公司安排人员对建设工地进行卫生清洁工作，所产生的费用跟保安类似；
营销案场物业费：营销案场是建设开发单位重要的窗口，很多建设单位为了房子销售量增加，让业主对后期物业有一个比较值观的认知和感官的体验，会要求物业公司对案场派驻一定的管理人员。一般包含案场主管、吧台服务员、样板间服务员、形象保洁员、形象保安员、夜间值班保安员、案场维修工这几个岗位。费用的支付根据人头+物资+契税+物资+利润组成。
4、物业公司什么时候进驻项目？
物业公司进驻项目的时间，根据建设单位承接查验的时间就开始。这个阶段物业公司派驻人员进驻，主要是工程维修人员，略懂土建、水电、弱电、景观绿化方面的工程师，对项目的建筑物、场地场所、设备设施、空间和附属设施配套等进行工程的承接查验，提出意见给建设单位进行整改。
这个阶段一般物业公司称为前期工程介入阶段，这个阶段的费用按照双方协商确定的人工工资+物资工具+契税+利润的方式进行测算和支付。
物业公司进驻的明显标志，就是以建设单位书面通知物业公司可以进驻为准，这个时间段可以是交房前的三个月，也有可能是交房前的一个阶段，法律并未强制规定，就看建设单位与物业公司的约定和及时沟通。
5、什么时候物业公司向业主收费？
物业服务行业一般是建设单位根据法定的程序，通知业主接房之日起即可收费。这个阶段需要做的就是物业公司与业主签订《前期物业服务合同》、《装饰装修管理协议》等文件，业主向物业公司交纳一年或者一个季度的物业费。
6、什么时候交由业委会另行聘请物业公司？
《物业管理条例》在这方面也做了规定，但是不是非常明确，可以根据每个小区的情况进行，因为法律赋予了全体业主自主管理小区、自治管理小区、自主选聘物业公司的权利。
《物业管理条例》第十一条对于业主对于小区的共同事项进行决定的七种形式，具体如下——
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
也就是说，业主委员会需要对物业公司进行选聘，需要以下几个步骤：
第一：召开全体业主大会；
第二：全体业主大会决议重新选聘新的物业公司对小区进行管理和服务；
第三：召开业主大会的前提条件是：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“双过半”的原则制定，就是确保大部分业主都是同意更换物业公司的，并非少数人的意志体现，确保了绝大多数人的权益。
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