住宅出售前，由开发商选聘前期物业服务企业。业主进住几年后，开发商还有权为业主们选聘前期物业企业吗？

Question

《物业管理条例》和《前期物业服务企业招投标管理办法》规定由建设单位在售楼前30日前选聘前期物业服务企业是因为建设单位有产权。物业出售后并业主已经全部入住后两年了，开发商又为同一个物业选聘了一个物业服务企业。这样一个小区就出现了两个物业服务企业。请问，不成立业主委员会，开发商这种权利是永远的吗？街道办事处和社区是干什么的？

Answer 1

反过来问您个问题：如果业主大会没有成立，业主委员会没有组建，那么，谁来为你们小区选聘物业服务企业？如果不是开发商来选聘的话。
难道是街道办事处和社区居委会？这是不可能的。因为您要知道，签订《物业服务合同》的当事人必须是民事法律关系主体，也就是一般意义上的人或者公司。您说的街道办事处是基层政府组织，社区居委会是基层自治组织，都不是法律意义上的民事主体，也就不能签订合同书。

好，那现在正面回答您的问题。
根据《物业管理条例》，建设单位有四个义务是和您提到的问题有关的，也就是说，有四件事情开发商必须做。
1、选聘前期物业服务企业，并按照规定缴纳维修资金，在某一套具体房屋出售以前，还要承担该套房屋的物业管理费用，直到该套房屋出售以后的第二个月为止。
2、在保修期内，对房屋质量进行保修，承担维修费用。
3、在保修期外，由于业主大会未成立，由银行监管的维修资金账户无法正式开通使用，因此也应当由建设单位承担维修费用。
4、在符合法律法规所明确规定的条件时，也就是说开发商已经出售整个小区50%以上房屋，或者首套房屋出售至今已经超过2年的，开发商应当打报告给房屋行政管理部门，申请成立业主大会，启动组建业委会的程序。
当然要补充一点的是，上述4项内容依据的是上海市相关法规文件，如果您不是在上海市，可能根据您当地的法规情况，要稍微变化一点。但总体上这四点是没有大错的，你可以查阅一下您当地的法规情况，请教一下您当地熟悉物业管理的人士，最好是法律人士。您也可以问我，通过百度知道~
希望能对您有所帮助~

最后再补充一点：您提到的一个小区有两个物业的情况，我估计是因为您所在的小区分为两期进行建设开发，所以一期先选聘一个物业服务企业，二期开发好以后再选聘一个物业服务企业。这种情况确实普遍存在，各地法规不尽相同，我以上海为例分析——
您提到的问题涉及“物业区域划分”的概念，也就是说怎么样算是一个小区，怎么样算是两个。物业区域划分肯定是政府部门的职责，当然不会乱划，一定会有依据，每个省市都会制定自己在这个方面的依据，如何划分物业区域。分期开发的小区，有时候划分为一个，有时候划分为两个或者更多，在上海也是这样，原因有以下几个方面：是不是被市政道、河流、公园等明显划开或者隔开，如果隔开就是多个小区，如果不隔开就是一个小区；是不是公用一套设施设备，如果分期开发的小区用一套公共的水泵房、配电间等等，什么设施都是一起的，那肯定就是一个小区，如果是分开的，那就可以选聘两个物业服务企业，属于两个小区。这方面的规定可以看新版的《上海市住宅物业管理规定》。追问

请大家帮忙分析一下，《沈阳市前期物业招投标管理办法》第七条 前期物业管理招投标工作的完成时限;
(一)新建现售商品房，应在现售前30日完成;
(二)预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。
这一条是什么意思？是不是超过规定期限就不能再招聘前期物业了？
谢谢！

追答

这里涉及两个问题。
一个是我之前提到的一个意思，如果你们小区是“分期”开发的，那么一期、二期、三期……“可能”要分开选聘物业。至于具体是否要分开选聘两个或者更多物业公司，就看行政部门是怎么划定你们这几个物业小区的，是一个小区，还是多个小区。如果是多个小区，那二期、三期小区房屋出售肯定在你们一期小区以后，选聘物业也在你们一期之后，并不违反你所提到的这条《办法》第七条。
第二个问题是，如果超出时间，开发商还不招聘前期物业，他就违规了，您可以联系开发商，督促开发商立即选聘物业，或者找相关的行政主管部门进行督促，连人都住进去了，还没有选好物业公司，这怎么可以？！至于您说开发商是不是不能再招聘物业了，其实不是。我这么说您就明白了——开发商违规，就是因为他不及时招聘物业，行政部门督促他，或者业主督促他，都是要他尽快选物业，不是说“过期”就不能选了。

这样吧，我给您两个明确的建议：
1、联系开发商，督促其尽快成立业委会，因为已经入住两年了，应该已经达到了成立条件。如果开发商不积极处理，那找一找沈阳当地的法规，看看有没有专门的监督部门和监督依据。
2、向开发商或房地产管理部门或规划部门了解您所居住的小区的物业划分情况，到底算是一个小区，还是两个小区，这个要以规划图纸为依据。不过这个有点难，人家不一定给您看，你也可以先了解一下有关政府信息公开方面的法律法规，看看有没有查阅的依据。

Answer 2

如果业主委员会没有成立，开发商可以招投标选前期物业，但是不允许一个园区选两个前期物业，如果有新的前期物业原来的就应该是到期解除合同的

Answer 3

请找社区或者街道办事处反映要求成立业主大会和业主委员会。你自己就是小区的管理者，不要光发牢骚不出头，要行使自己的权利。
但是开发商的做法是不对的，可以到县以上建设管理部门投诉，要求恢复常态。

Answer 4

各同行回答相当到位，我就不插嘴了！