拆迁安置房房产证未满3年，明年3月才满三年。可以正常签购买合同，明年3月过户吗？

Question

最近想买房，今天看中一套拆迁安置房，房产证未满3年，明年3月才满三年。可以正常签购买合同，明年3月过户吗？能的话我买房子的会有什么风险，求回答，万分感谢！

Answer 1

1、动迁协议满三年
2、该栋房子竣工时间满三年（产证上有竣工时间）

原动迁户办理自己个人的产证的时间不受动迁房出售的限制。
只要以上两条均满三年，该房产就可以进行交易过户，到房产交易中心办理备案手续。

友情提醒：
1、上海动迁房分为市政动迁和非市政动迁，其中市政动迁房满三年交易过户时，不需要缴纳营业税；非市政动迁房需要缴纳营业税。
2、动迁房如果不能满足以上两个条件，存在现在签合同到明年3月份办理过户期间，房东跳价或者违约的问题，如果一定要明年过户，现在购买的话，请注意违约条款，最好找个公证处公证下，以便房东违约的时候，诉讼增加胜算。

希望能帮到你。

Answer 2

一般安置房都有一个限定出让的期限，刚回迁的安置房应该是国有划拨土地性质的房产证；3-5年后可以出让。您说的情况应该是可以办理出让后再交易的，没有什么风险；但如果您现在就签订某些协议购买，到时候再过户的话，可能会风险些，不过协议签订的细些，一般没什么问题的。

Answer 3

可以先签合同，约定到指定日期过户的，不能立即过户的房屋进行买卖，其风险是没有办法能够完全避免的，只能是掌握一些信息进行提前预防风险或把风险尽量降低：
1、卖方不配合或联系不上：不能立即过户的房屋签定合同并缴纳房款后，到过户的时间，房价有可能上涨，卖方到时有可能会不配合过户或根本联系不上。
规避方法：在签定买卖合同后，可以让卖方配合做一份委托公证书，将过户所需手续及程序全权委托给中介方或委托给买方信得过的人，这样就能避免卖方反悔不配合或联系不上的风险，需要注意的是，委托公证书一般有有效期，需在有效期内完成过户。
2、卖方经济、债务纠纷：由于房屋没有进行过户，当卖方出现经济纠纷或债务纠份时，债权人很有可能会申请财产保全冻结其名下资产，法院拍卖时会优先偿还申请财产保全人的债务，你的购房款由此有可能会没有保障。
规避方法：在签定买卖合同并支付房款后，可以将买方的房产在房管局做一份抵押登记备案，将房产抵押给买方，这样即使出现债务纠纷，法院拍卖房产，也会优先受偿抵押权人。另外，在签合同时，应当尽量打听和调查卖方的售房原因，若是因为外债等原因出售，就要特别注意这个问题。
3、卖方挂失房产证另售或一房多卖：由于房屋没有进行过户，即使收取了卖方的房产证，卖完全可以去房管局挂失房产证补办，现将房屋另行出售。
规避方法：房产证的挂失手续需要产权人先进行登报声明，30个工作日后再凭《遗失声明》去房管局申请补办手续，申请补办时房管局也会发布公告，报纸那么多家，我们不可能每一期每一家都去查询。一般在房管局公开版报或官方上都会发布，购买这样的房产后，应当时时关注该房该产权人有没有进行该补办手续，一旦发现应立即去房管局进行阻止重新发证。