原房主未通知有租户的情况下转让房产

Question

前期从朋友手里够得商品房一栋，当时朋友未和我说明房子已经租赁，在我们已经完成房屋买卖，我已在房产局拿到本人房产证的情况下，朋友此时告知，房子在两年前租给别人了，租期10年，并且把门锁都换新了。就此事件，请大家帮忙从法律的角度看看，我此时能否拿到房子？ 如果拿不到，我和原租户重新租赁的话，租金怎么定？ 谢谢了！

Answer 1

　　买卖不破租赁！最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

　　一、房子你买下了，那房子就是你的了。

　　二、原来的租赁协议继续有效，你不得擅自解除，也不得提高租金，除非双方协商同意。

　　三、你可以撤销原购房协议。因为你朋友隐瞒了重大事实，这在法律上属于欺诈，对你而言是重大误解。合同被撤销时，你还可以要求朋友赔偿相应的经济损失。

　　1、《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　(一)  因重大误解订立的;

　　(二)  在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

　　2、 根据《合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：

　　(一)  具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

　　(二)  具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

Answer 2

　　1、房屋所有人在转让房屋时，未告知受让人该房屋已经出租的事实的，受让人可以与房屋所有人解除房屋买卖合同，并要求支付违约金或者赔偿损失。
　　2、房屋所有人在转让房屋时，未通知房屋承租人行使优先购买权的，承租人可以要求房屋所有人赔偿其因此而遭受的损失。
　　《最高法院关于审理房屋租赁案件的解释》
　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。