二手房产证过户，卖方的房产证上是谁的名字，产权就归谁吗？

Question

我们家打算买一套二手房，房主的老公早年过世后，房主就把房产证改成了她一个人的名字。这位房主当初改名字时，是不是必须办完了全部继承权的手续才能改成她自己的名字呢？我们可以和这位房主直接交易吗？望知道的朋友回答一下，谢谢了！

Answer 1

不一定
1、房产证上有你的名字≠房子是你的
自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行。国土资源部制定的不动产登记簿证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》正式启用。不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式将逐步停止发放，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。也就是新证、旧证都有效！
根据我国《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
同时在第十六条中明确不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
以及第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。可得知房产所有权的高效力来自于不动产登记簿。
因此你不用再担心房产证上有没有你的名字，只要正确无误的不动产登记簿上有你的名字就OK啦。
2、这种状况下，名字不在房产证上也有份
依据为我国《婚姻法司法解释二》第二十二条第一款规定当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
依据为我国《婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的法律规定的财产，归夫妻共同所有。
第十九条规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
领结婚证后买的房子，不管写谁的名字，也都是属于夫妻共同财产。夫妻另有书面约定婚姻关系存续期间的财产归各自所有的除外。
《婚姻法司法解释二》第二十二条第二款当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
依据为我国《婚姻法司法解释二》第二十条规定双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
3、房产证上署名越多缴的税款也越多？
征收遗产税将指日可待。也就是说，如果父母的名字在房产证上，在他门百年之后，你可能需要交遗产税。

Answer 2

可以直接跟她交易，但是如果当时是正常购买过户没什么问题，如果是以继承或赠予的方式过户成她自己单独所有。你们在购买后过户到自己名下的时候，需要额外交百分之二十的差额税

Answer 3

不能过户，
房主房产证在银行抵押，说明住房产权办理了抵押或质押，产权暂时不属于房主所有，此类住房不允许过户。
需要房主还清贷款，解除抵押或质押，取得房产证，契税证明，出让性质土地证，才可以申请办理该住房过户手续。追问

谢谢您的回答，她这套房子没有抵押和贷款。就是她老公过世后她把房子改成了自己的名字，我是想问她既然已经更名，那我们可以和她直接交易吗？