摘 要：本文主要针对现阶段社会关注的热点问题——房地产价格。在了解我国房地产价格
现状的同时，针对我国房地产价格的不断高涨，以计量经济学为工具，建立了一个商品房价
格的单方程计量经济模型并对其有效性做了全面的检验。
关键词：商品房价格；影响因素；计量经济模型
1．引言
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。
从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国
大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起[7]。
伴随着商品房的涌现，商品房价格成为人们广大居民关注的一个热点。影响房地产价格
波动的因素大致可分为内生因素和外生因素，内生因素包括地价、建筑成本和经济发展带来
的社会需求等，外生因素包括利率、区位因素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素
的传导来实现对房地产价格波动的影响[2]。
2．商品房价格的计量经济学模型
2.1 模型的设计与参数估计
2.1.1 模型的设计
城镇居民人均可支配收入与商品房竣工面积是影响商品房需求和供给的两个最重要的
因素。本模型是把城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积作为解释变量来解释商品房平
均价格，并采用线形回归方法进行分析[1]。
把城镇居民人均可支配收入作为变量X1、商品房竣工面积作为变量X2、商品房平均价
格作为被解释Y，建立起商品房平均价格的单方程计量经济学模型：
Y = c + b 1 X 1 i + b 2 X 2 i + u i
其中c， b1、b2 为待估计参数，i =1，2，3...n， ui 为随机误差项，它包含了除城镇居
民人均可支配收入和商品房竣工面积以外的因素对商品房平均价格的影响。
表3.1 给出了自1998 年以来的城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平
均价格[5]。
表3.1 1998～2007 年城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格
年份 商品房平均价格（元，
变量Y）
城镇居民人均可支配收
入（元，变量X1）
商品房竣工面积(
亿平米，变量X2)
1998 2063 5425 1.76
1999 2053 5854 2.05
2000 2112 6280 2.35
2001 2226 6859 2.73
2002 2350 7688 3.25
2003 2462 8465 3.95
2004 2816 9422 4.25
2005 3067 10493 4.88
2006 3251 11759 5.30
2007 3885 13786 5.75
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通过EViews 软件，得到输出的结果如图3.1 所示。
图3.1 城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格的关系回归分析结果
由结果可得商品房平均价格的单方程计量经济学模型为：
Y = 563.661+ 0.339X1 �6�1 233.938X 2
T 统计量： (6.551636) (8.689326) (-3.081017)
可决系数R2： 0.992112
修正的可决系数R2： 0.989858
F 统计量： 440.2052
D.W： 1.682742
2.1.2 回归分析
回归结果表明，在1998—2007 年间，Y 变化的99.21%可由其他两个变量解释。在5%
的显著水平下，自由度的统计量的临界值为t0.025（7）=1.68，因此所有的变量参数都显著的
不为零。从X1 前的参数看，在所选的时间段里，商品房平均价格指数关于城镇居民人均可
支配收入的弹性小于1，说明这段期间，随着城镇居民人均可支配输入的增加，对商品房平
均价格的增加影响不大；X2 前的参数为负且绝对值较大，表明商品房竣工面积的增加会引
起商品房平均价格的大幅下降。显然后者的力量超过了前者。
由于X2 前的t 值较小，可以得出商品房竣工面积对商品房的平均价格影响的显著性较
小，这是由于经营者和消费者所处地位不同，双方市场权利不对等、市场信息不对称，导致
消费者在知情权、选择权、价格上的谈判权上处于弱势地位。而开发商则利用掌握市场行情、
竞争趋势、成本信息等优势地位，形成炒房的短期套利投机行为。炒房者囤积房屋， 造成
住房紧缺的假象， 并同开发商一起四处宣传房价必涨、供给紧张等信息，造成房价居高不
下。
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2.2 模型的检验
2.2.1 经济意义检验
从经济意义上看，城镇居民人均可支配收入每增加一元钱，商品房平均价格就增加0.339
元；商品房竣工面积每增加一亿平方米，商品房平均价格就减少233.938 元，这在经济意义
上是合理的。
2.2.2 统计检验
从回归估计结果上看，模型拟合较好。可决系数R2=0.9921，表明模型在整体上拟合得
非常好。
从序列自相关看，D.W=1.6827，在2 附近，表明简单的回归分析不存在残差序列自相
关现象。
从方程显著性检验上看，F 统计量为440.2052，远大于临界值9.55(5%的显著水平)，方
程显著性检验通过[6]。
3．启示和建议
3.1 减少投资活动的盲目性
由b2=-233.9383 可知商品房的竣工面积的扩大会大幅降低平均价格，且根据一般的经济
规律，一个行业的投资回报率高，那么会导致大量投资的不断涌入，进而导致该行业供大于
求、投资回报率下降。所以，很少有哪个行业的投资回报率能长久地保持一个相对很高的水
平，商品房市场也是如此。
1998 年以来，商品房价格上涨较快，在房价上涨预期的驱动下房地产开发投资增长迅
猛，1998 年到2007 年，房地产开发投资的年增长幅度均较高，如此高增幅的增长持续下去
必将出现商品房供大于求、商品房平均价格下跌的局面。
因此，商品房市场的投资者（商品房开发投资者和以投资为目的的商品房购买者）在商
品房价格上涨的行情中，必须要有一个理性的心态，避免非理性行为，减少投资活动的盲目
性。
3.2 以周期波动的眼光看待商品房市场的发展
商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，这是因为：
第一，商品房市场确实存在着周期波动。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元
端在《房地产业周期波动又探一中国房地产业步入新的周期》一文中利用“商品房销售额增
长率”这一指标分析中国房地产业发展周期波动时指出：“中国房地产业波动周期大约是4 到
6 年，进入上世纪九十年代以来，房地产业周期波动的波峰出现在1993 年、1998 年、2003
年”，本文利用房价涨落这一指标也从另一个方面基本印证了上述观点。所以商品房价格不
会要么一直涨、要么一直跌，也不会要么一直快速涨、要么一直低速徘徊[3]。
第二，商品房平均价格周期波动的幅度还可能较大。在商品房市场的周期波动中，尽管
城镇居民人均可支配收入的增幅可能保持不变，但商品房竣工面积的增幅在不同年份是有差
别的，因此商品房的平均价格就可能会有比较大的波动幅度。
所以，商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，并以此来指导
自己的投资活动，这样才能有效避免非理性行为，减少投资活动的盲目性。
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3.3 关注国家在房地产方面的相关政策
既然投资者要以波动的眼光看待商品房市场的发展，那么如何把握商品房市场的周期波
动呢?如何确定当前的商品房市场在这个波动中所处的位置（波峰还是波谷）呢？这个问题
对于一般的投资者来说，可以通过关注国家在房地产方面的相关政策来找到答案。
我们看到，城市化进程的加快、土地资源的有限性和楼市供不应求的表面现象在根本上
支撑着高高的房价，但是非理性、放纵、失灵的房地产市场价格形成机制也是房价升高的重
要原因。政府看到了这一点，并且采取了一系列必要的调控措施，在去年连续实施了各种调
控手段：为控制投机性贷款防范金融风险，从3月份到9月份半年的时间内连续5次加息，房
贷基准利率提高近1个百分点，增长率达到6.29%；4次提高银行存款准备金率，并且针对“二
套房”贷款从提高首付比例和房贷利率两方面发布新政；为提高广大低收入者的住房水平，8
月7日国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步明确了经济
适用房和廉租房的实施制度、政策，加大了经济适用房和廉租房的建筑面积和供应比例； 12
月份，国务院派出由“房地产调控部际联系会议”的成员部门组成的督察组，奔赴全国十多个
城市，检查各地区落实房地产既有调控政策的情况，重点检查了房价与供应结构调整情况[4]。
随着这诸多经济政策调控措施的贯彻落实到位，各级党委、政府的高度重视，房地产市
场供求格局的变化，高昂的房市价格趋于回落应该说在情理之中、预料之内，是必然趋势。
4．结论
通过本文的论述，我们可以看到目前影响商品房市场的因素主要有城镇人均可支配收入
和商品房竣工面积，其中城镇人均可支配收入具有较大的影响力。除此之外，虽然还存在较
多的不合理因素，但是仍然是蕴含着巨大潜力的市场。我们有充分理由相信，随着中国经济
的持续、稳定发展，经济体制改革逐步深化，市场体系不断完善，宏观调控得到加强和改善，
中国房地产业的发展前景是十分广阔的。
参考文献
[1] 许春青.商品房价格的计量经济分析［D］.成都:2006.
[2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议［D］.北京:2007.
[3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118.
[4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112.
[5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006.
[6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006.
[7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007..
Housing Price and Econometrical Analysis
Guo Jiaqi, Zhang Guangming
Shandongjiaotong university, Shandong jinan (250023)
Abstract
The paper mainly concentrates on the commercial house price, which is one of most important problem
we are facing right now. After the rough introduction of status of house price, a one-equation
econometrical model of the housing price is founded by means of econometrics and completely verified
by these factors.
Key words: Housing Price, Affecting Factors, Econometrical Model据统计, 人的一生中至少有三分之一的时间是在住宅中度过。人的需求千差万别, 因而, 每个人对心目中温馨家园的描绘也是千差万别的。如何在有限的购房资金允许范围内, 最大限度地实现个人最重要的需求是千千万万个家庭共同追求的目标。实际上,一套自己理想中温馨的家园应该能实现空间和功能的多样化, 应该达到空间与人的对话, 于空间中诉说无尽的爱与对幸福的理解。然而, 当消费者面对眼花缭乱的房地产广告, 我们更应该冷静头脑, 对商品房进行理性经济分析。我们在对商品房理性进行分析时, 主要应从以下几点:一、住宅的结构形式住宅按结构形式主要有两种, 砖混结构和钢筋混凝土结构。砖混结构指的是竖向承重构件采用砖墙或砖柱, 水平承重构件采用混凝土楼板和屋顶板, 主要适用于七层以下的住宅。钢筋混凝土结构指采用钢筋混凝土作柱、梁、板等承重构件, 而墙体作围护结构, 墙体用砖墙或其它轻质材料做成, 主要适用于高层建筑。砖混结构主要适用于七层以下的住宅, 钢筋混凝土结构主要适用于高层建筑。一般来讲, 砖混结构的住宅单方造价比钢筋混凝土结构低许多,在砖混结构中有以六层的造价最低( 层数与造价的关系如下图) 。以上海市为例, 如果是6 层的砖混结构住宅,建安成本价在1100 元/ m2 左右, 如果是钢筋混凝土结构, 14 层的框剪结构住宅建安成本价在1600 元/ m2左右( 建安成本价不包含地皮和开发商的利润) 。二、住宅的环境马斯洛在《调动人的积极性理论》一文中, 按人的需要分为五个部分: 生理的需要、安全的需要、社交的需要、社会尊重的需要和实现自我的需要。随着人们生活水平的提高, 人们的需求层次越来越高, 因而对住宅的环境也越来越重视。一套理想的温馨住宅应该是环境优美, 给人以回归自然的感觉。这里指的环境包括大环境和居住区的小环境。其中大环境又可分为人为环境和自然环境, 小区是处于繁华的闹市还是文化氛围浓厚的高校区, 是否临近公园、绿化带等景观, 都会对小区造价影响很大。小区内环境主要指小区的规划设计和绿化率的高低。政府规定新建小区绿化率在30%左右( 绿化率= 绿化面积/ 小区总占地面积) , 绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地, 不包括屋顶和晒台的人工绿地。如果一个小区达到40%- 50%的绿化率, 意味着开发商要牺牲一部分的面积来优化环境。而开发商牺牲的利润最终还是要由住户来承担。所以,绿化率高的小区内商品房往往比同等条件下的商品房价位高很多。
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