【求助】二手房交易流程，我不到中介去交易，而是自己找好买家，自己交易，怕被骗！

Question

请详细说明 一下流程，还有就是过户费多少，由谁负担！

Answer 1

　　二手房买卖流程:

　　一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
　　二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

　　三、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。

　　四、签协议 验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。

　　五、居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

　　六、过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。参考资料：搜房问答

Answer 2

买卖方交易流程如下：
1、买卖双方签订购房协议，注明售价多少、付款方式、过户时所产生的税费由谁承当并支付，一般是由买方承当卖方净收，具体看你们约定。卖方提供房屋所有权证（及共有权证）、该房的契税发票及不动产发票、身份证、户口簿、婚姻证明；买方提供房款、身份证、户口簿、婚姻证明及购房证明（到房管局开证明）、如是外地户口需提供个税或社保证明一年以上，建议先到当地房管局或辖区房管局先查实能不能购房，带上身份证、户口簿、婚姻证明。以上证明需出示原件。
2、税费参考如下因为不知道你所购房属于那种类型：
查档20元
公证费成交价*0.3%
营业税：成交价*5.6%
1、普通住宅满5年（含5年）免征。
2、普通住宅未满5年，全额征收。
3、非普通住宅满5年，差额征收。
4、非普通住宅未满5年，全征
个人所得税：成交价*1%
1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。
2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。
3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。
4、直系赠与，看老证，满5年免征。
契税：
1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）
土地收益金：
成交价*0.5%，房改房征收。
土地增值税：
1、成交价*1%，住宅免征。
2、非住宅，全征（无年限制）、 “增值额”*30%征收。
印花税：成交价*0.05%
1、住宅类，暂免。
2、赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。
转让手续费：
1、面积*2.5元/平方米，已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）。
2、面积*6元/平方米，商品房。
3、面积*8元/平方米，别墅及非住宅。
产权转移登记费：
1、80元/本，住宅及配套车库
2、550元/本，非住宅及不配套车库。
3、10元/本，共有权证。
贴花税：5元/件。
比如房价40万剩5.6%=22400.00元这样计算。

Answer 3

你是卖家，如果不是很内行，建议你最好找个中介帮助或者是找个懂这方面知识的朋友帮助，如果不太懂会觉得很麻烦的。再说了，现住都是卖家净得房款，交易过程中发生的一切税费均由买家承担，你很省心的。
好了说说流程吧：
1、卖家拿房产证、身份证先到房管局测绘部门出房屋测绘图纸：1.36元/平米，买家缴纳（这个需要提前半，因为有的图纸不能当下出，如果和过户一起办有时会耽误事的）。
2、买卖双方夫妇（未婚的一人）带着房产证、各自的身份证、结婚证或是能证明夫妻关系的户口本原件及复印件和房屋测绘图到房管局房屋交易大厅办理查询房屋档案、评估房价出评估报告（交评估费：评估值*0.5%，买方缴纳。二手房产过户需缴纳的费用是以交易房屋的评估价做依据的。房产评估价是根据你所在的城市房屋基准价格、交易房屋所处区域位的类别、房屋建筑面积、已使用年限、新旧程度、房屋结构、楼层总数及所处楼层等因素综合考虑后有专业部门计算给出的房产客观价值，一般来讲评估价会低于成交价的。）、填写那里提供的房屋交易合同、保证书及相关表格和问询笔录；然后拿着交易窗口开的缴税票到契税和个人所得税收税窗口交税。契税：评估值*1%-3%（90平米内首次交易按1%，非首次或144平米外按3%)买方缴纳; 个人所得税：评估值*1% 卖方缴纳；如果交易的房产办证在五年之内，还要缴纳营业税：现评估价与原购买价差额*5.55%，五年外免交，卖方缴纳。最后再回到交易窗口递交所有完税票据，经查验后缴纳：交易服务费：6元/平方，买方缴纳；工本费：80元/证，买方缴纳；剩下的就是立等拿过户后的房产证了。拿证后，持新的房产证与买家一起到银行办理全部房款或是除定金以外的剩余房款的转款。商量搬家腾房时间以及交验房屋的各项缴费卡及截止表字的费用结算、房屋验收，并将户口迁走。至此过户的全部工作就算完成了。（房产过户的费用各地可能有出入）

Answer 4

首先你们是否有贷款 有贷款必须先网签房产交易合同，之后想银行申请贷款。
贷款审批下来后 有银行贷款凭证或者贷款银行委托人共同在可以过户
无贷款直接去交易。
交易中心首先：在盖章 在核价 同时审核税费 你们双方税费法律上是各自承担，你们谈好谁承担也可以（一般都是下家全部承担）上家先交税 下家在交税 之后再去一楼过户 之后再交印花税产证工本费 之后可以拿到一个凭证 等15个工作日之后就可以来拿产证了。
注意全部流程除了最后你拿新产证都是需要上下家产证所有人到场，未成年人跟公正委托除外

Answer 5

二手房交易最好是去找有资历的中介公司，他们会帮你办好一切的，自己私下交易搞不好房子过户给别人了到时候钱还拿不到，到时就不划算了。你可以选择实收多少钱就是了，所有的税费都由买方承担就是了。