房地产运营管理的模式

如题所述

连锁经营的特征 连锁经营具有以下基本特征: 1.连锁经营是一种授权人与被授权人之间的合同关系,也就是说,授权人与被授权人的关系是依赖于双方合同而存在和维系的; 2.连锁经营中授权人与被授权人之间不存在有形资产关系,而是相互独立的法律主体,由各自独立承担对外的法律责任; 3.授权人对双方合同涉及的授权事项拥有所有权及(或)专用权,而被授权人通过合同获得使用权(或利用权)及基于该使用权的收益权; 4.连锁经营中的授权是指包括知识产权在内的无形资产使用权(或利用),而非有形资产或其使用权; 5.被授权人有根据双方合同向授权人交纳费用的义务; 6.被授权人应维护授权人在合同中所要求的统一性。 [编辑本段]连锁经营的特点 连锁经营的特点即六个统一:统一采购、统一配送、统一标识、统一营销策略、统一价格、统一核算。 [编辑本段]连锁经营模式的优点 连锁经营特许加盟模式的主要优点在于: 1.授权人只以品牌、经营管理经验等投入,便可达到规模经营的目的,不仅能在短期内得到回报,而且使无形资产迅速提升。 2.被授权人由于购买的是已获成功的运营系统,可以省去自创业不得不 经历的一条“学习曲线”,包括选择盈利点、开市场等必要的摸索过程,降低了经营风险。 3.被授权人可以拥有自己的公司,掌握自己的收支。被授权人的经营启动成本低于其它经营方式,因此可在较短的时间内 收回投入并盈利。被授权人可以在选址、设计、员工培训、市场等方面,得到经验丰富的授权人的帮助和支持, 使其运营迅速走向良性循环。 4.授权人与被授权人之间不是一种竞争关系,有利于共同扩大市场份额。 连锁经营这一经营模式的实质,是企业运用无形资产进行资本运营,实现低风险资本扩张和规模经营的有效方法 和途径。这也是连锁经营能得以迅速发展的根本原因所在。 [编辑本段]连锁经营的三种形式 连锁经营是一种商业组织形式和经营制度,是指经营同类商品或服务的若干个企业,以一定的形式组成一个联合体,在整体规划下进行专业化分工,并在分工基础上实施集中化管理,把独立的经营活动组合成整体的规模经营,从而实现规模效益。连锁经营包括三种形式:直营连锁、特许经营和自由连锁。 特许加盟FC(Franchise Chain) 即由拥有技术和管理经验的总部,指导传授加盟店各项经营的技术经验,并收取一定比例的权利金及指导费,此种契约关系即为特许加盟。特许加盟总部必须拥有一套完整有效的运作技术优势,从而转移指导,让加盟店能很快的运作,同时从中获取利益,加盟网络才能日益壮大。因此,经营技术如何传承,则是特许经营的关键所在。 直营连锁RC(Regular Chain) 就是指总公司直接经营的连锁店,即由公司本部直接经营投资管理各个零售点的经营形态,此连锁型态并无加盟店的存在。总部采取纵深似的管理方式,直接下令掌管所有的零售点,零售点也毫无疑问地必须完全接受总部的指挥。直接连锁的主要任务在“渠道经营”,意思指透过经营渠道的拓展从消费者手中获取利润。因此直营连锁实际上是一种“管理产业”。 自愿加盟VC(Voluntary Chain) 即自愿加入连锁体系的商店。这种商店由于是原已存在,而非加盟店的开店伊始就由连锁总公司辅导创立,所以在名称上自应有别于加盟店。自愿加盟体系中,商品所有权是属于加盟主所有,而运作技术及商店品牌则归总部持有。所以自愿加盟体系的运作虽维系在各个加盟店对“命运共同体”认同所产生的团结力量上,但同时也兼顾“生命共同体”合作发展的前提,另一方面则要同时保持对加盟店自主性的运作,所以,自愿加盟实际可称为“思想的产业”。意义即着重于二者间的沟通,以达到观念一致为首要合作目标。 [编辑本段]连锁经营的发展 1859年第一家颇具规模的连锁商店市由乔治�6�1F�6�1吉尔曼和乔治�6�1亨廷顿�6�1哈特福特在纽约创办。 1865年,美国胜家缝纫机公司, 首创连锁经营式分销网络,从此雄霸美国市场。 麦当劳的品牌图片20世纪50年代,麦当劳、肯德基引入连锁经营体系,公司得到迅速发展同时完善连锁经营业态。 20世纪60-70年代,连锁经营以其特有的生命力,冲破贸易保护主义的篱笆,从美国向世界各地蔓延。 1963年,日本成立了第一家连锁经营性质的连锁店----"不二家"西式糕点咖啡店,开始抛弃传统的直营式连锁经营业态。 70年代以后,日本的连锁经营以零售业和饮食业为
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