出租人可以提前收回房屋吗

Question

如题所述

Answer 1

一、出租人可以提前收回房屋吗 一般而言，在 房屋租赁 中，所签订的 租赁合同 是有固定期限的，那么出租人是否有权提前收回房屋? 首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。 但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动; 擅自转租 、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同。 二、承租人可以转租吗 1、承租人转租房屋必须经出租人同意 《 合同法 》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的 租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以 解除合同 ”; 《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租 房屋转租 ”。按以上两个法律、 法规 的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些 必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。 2、出租人、承租人均可从转租中获益 《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价 ，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按 《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“ 转租 合同生效 后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义 务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律应该允许承租人从转 租中获益。 鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入 ，确保公平，避免出现纠纷。 3、房屋转租后次承租人享有优先购买权 在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实 际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。 次承租人取得 房屋所有权 后，其取代了原合同出租人的地位，原租赁合同依然有效，承租人转租收益权依然存在 。那么在合同有效期内，次承租人需向承租人支付转租收益，否则会损害承租人合法利益，不符合“ 买卖不破租赁 ”的法律宗旨。 事实上，我国法律对租赁的违约也作出了相应规定，比如：若出租方违约的应双倍返还 定金 ，若承租人违约的，那么定金就要不回来了等。当然，实践中也是允许出租人 提前收回房屋 的，但此时需要看出租人的行为有没有构成违约。