抵押贷款的额度是根据房产评估值和贷款成数来确定的。房产评估值是根据房屋的地段、房龄等因素来确定的，而贷款成数则是银行根据自身风险控制来确定的。
举个例子，假设房子的市值为40万，如果贷款机构认定你的房屋值为20万（打5折），那么贷款额度就是20万。如果认定房屋值为28万（打7折），那么贷款额度就是28万。在产权完整的情况下，你的房子最高能贷款到30万。
影响房产评估值和贷款成数的因素主要有房龄、地理位置、装修情况和房产属性。
房龄越新，贷款成数相应会提高。一般来说，办理抵押贷款的房屋建筑年代最好在20年以内。
房屋所处位置和面积也是影响贷款成数的因素。位置偏远、面积小的房屋，贷款成数一般较低。
装修情况也会影响房产评估值。精装或豪装的房产会有更高的评估值。
房产属性也会影响贷款成数。普通住宅一般能贷到房产评估值的70%，而商业用房（如写字楼）只能贷到房产评估值的50%。
在办理房屋抵押贷款时，借款人需要向银行说明贷款资金的用途，并提供相应的贷款资金用途证明。这是为了加强贷款资金流向的管理，防止不良资金用途的发生。
二手房抵押贷款最多贷多少年？
新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年；贷款金额为房价估价的七成；该项目的贷款利率将参照中国人民银行在同一时期制定的同类贷款利率，即每年的基准利率为5.94%。