1、房地产的供求关系分析：
根据中国社会科学院，在2019年1月3日发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告NO.19》报告显示，我国人口将在2029年达到最高峰14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。2018年，我国的城镇化率仅为59.58%，照目前的趋势预测，到2030年，我国的城镇化率将达到70%，从此进入城镇化的后期阶段。
按照以往发达国家的经验，城镇化率在进入70%以后，就会基本上到达瓶颈期。也就是说，我国快速的城镇化发展，基本上就剩下10多年的时间了。
而截止至2016年，根据《国家统计局》的数据，全国居民人均住房面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.96平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。
再者，我们国家已经步入老龄化社会，一个家庭双方父母平均2-4套房，而只有两个子女，老人走后，其实房产是过剩的。
也就是说，在未来10-20年，我国的房产结构化：整体供大于求，局部供小于求。
2、从通货膨胀来看：
过去10年房价上涨的原因有很多，但其实最核心的原因只有一个：货币超发，通货膨胀。
从1990年到2000年，我们的广义货币M2增加了8倍，而衡量物价水平的CPI，只上涨了102%。
2001年—2018年，在这18年的时间里，广义货币M2增加了11.5倍，而CPI只上涨了49%。
按道理来说，一个国家的广义货币超发那么多，物价水平应该也会有正比的涨幅，但是这18年来，我们并没有感受到物价有很大的变化，即使是我们的人工成本上涨了，但是我们很多电子产品、那些流水线生产的产品，却不断地降价。
比如我们用的彩电，以前几千上万块一台又笨又重的，现在千把块钱是又轻又薄的；你比如手机，以前的大哥大几万块一台跟砖头一样，现在是千把块钱大屏超薄。
物价没有大变化，其实核心的原因是，这20多年超发的货币，这些钱大都流进了房地产里面了。
也就是说，过去20年房价暴涨的核心原因是货币超发导致的通货膨胀！
那未来5-10年，货币是否还能保持这样的超发速度呢？
可以说，大概率上是不可能的！
目前，我国的M2已经达到了190万亿，过去两年，国家一直在去杠杆、稳金融，已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP增长率+物价指数，过去几年的GDP在6.5%左右，物价指数加两个点，所以M2在2017年和2018年都是8.5%左右，这这数据是相当吻合的。
其次，从国家的基本面分析，近几年国家一直在推行“人民币国际化”战略，想让更多的国家用人民币来结算，买入人民币。大家不妨试想一下，如果现在人民币还像过去20年那样贬值下去，你会买入并持有人民币吗？根本不会！
所以，我们可以大胆预判：未来10年，M2的增长率基本上等于GDP增长率+物价指数，并保持稳定增长。
所以，在整体上，想让房价暴涨，已经不再可能，虽然不可能暴涨，但也不可能暴跌，为什么呢？
因为楼市里面那么多钱，就好像一个拦洪的堤坝一样，水已经蓄得高高的了，在没有找到另一个“低洼的水塘”去承载它的时，开闸放水，就会淹没一切，如果这些钱流进了老百姓的衣食住行，就会造成物价飞涨，造成社会动荡。
你想象一下，一颗白菜卖到100块，坐个公交几十块，你会受得了吗？房子可租可以不住，但是饭是必须吃的，当大家吃不起饭的时候，后果可想而知。
所以，综上所述，我们用财政经济委副主任黄奇帆的话总结：未来5-10年房价总体上会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
3、从政策层面分析：
在楼市里面，一直有这样的一条金科玉律：“房价长期看购房人口，短期看政策指引！”
2019年，是楼市调控最为严格，也是最为密集的一年。
从7月30日的重要经济会议明确“房住不炒，不再将房产作为短期刺激经济的手段”的大方针；
到8月25日的房贷利率改革“鼓励刚需购房，严打多套房以上的炒房客”，再到8月、9月份的房产开发商全国范围内的大力度打折促销...
楼市调控的手段也在不断的升级，特别是金融政策方面的调控，直接在源头上锁死开放商的贷款规模，严禁资金违反规定流入楼市，开发商们在信托、国管、海外发债等手段纷纷被限制，甚至叫停，楼市变天，日趋转冷已经是不可争辩的事实。
所以，非但长期的购房人口在减少，短期的政策也没有利好的消息，全部都是利空的，总体上房价想涨已是痴人说梦。
我们说的，房产在整体上已经属于过剩、趋于饱和的了，局部上供不应求，这些机会又出在哪里呢？
未来10年房市5%的机会
现阶段，楼市的房子供应量整体上是趋于饱和的，但是局部又是供应不足的，这些机会在哪里呢？
机会就在充满竞争力，人口源源不断流入的城市。
根据我国《一二线城市的人口统计公报》的数据显示，2018年我国人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。其中深圳和广州人口增长超过40万；西安和杭州人口增长超过30万；成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万；宁波人口增长超过19万人。其中，深圳市2018年新增人口数量最多，达到49.83万人，位居所有城市第一位。
我们常看到各大城市的“抢人大战”，形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”，有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”， 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”，我酝酿我的“鹏城英才计划”……
买房打折、租房补贴、落户降标、项目资助、一次性奖励等，各城市未来吸引人才，可谓是使出了浑身解数。
未来，城市间的竞争力将会不断地拉大，一线和强二线城市人口在不断地流入，而小城市没有能力吸引到人才，所以人口在不断的流出，所以未来的房价必定是两极分化的，人口流入的超级大城市房价会稳中上涨，而小城市的房价会不断低迷萎缩。
综上所述，5年后的房产保值与否，需要具体问题具体分析：在如今楼市拐点大势难逆的情况下，95%以上的房子都不具备资产的属性，强行购买投资只会变成负债烂在自己手里，更不要说有保值升值的空间，而具备资产属性，能否实现保值升值的房子，机会不到5%，基本上都集中在未来人口不断流入的有竞争力的城市。
所以，“80万房产”和“80万存款"，5年后哪个更保值？具体问题具体分析，如果房产买在了超一线和一线这种人口不断流入、有竞争力力的城市，极大概率上是可以实现保值的；如果你80万买在了三四线、甚至十八线等收缩性城市，极大概率上会贬值，甚至会亏钱，这个时候投资这样的城市房产，还不如定存银行。
5年以后房产和存款哪个更保值，对于这个问题，应该是有钱人才能够想到的，我们看现在的年轻人有几个是有存款的，很多人都是花未来的钱，或者说分期付款，比如说购买一部手机分期付款，购买汽车分期付款，购买房子分期付款，其实根本就没有多少钱，更别说有存款了。
那么如果你真的是一个有钱人，你会选择将钱存入银行以赚取利息，还是会选择将钱购买房产以赚取房价差价，对于房价差价有可能是正的，也有可能是负的，不过对于5年之内的房价下降的空间很小，但是上涨的空间也不会大。
房子和存款哪一个更保值呢？
存款我们知道，将钱存入银行以获取一定的利息，其实现在的利息很少，如果你有足够多的钱应该进行理财，比如将钱购买大额存款这样利率会很高，还可以进行一部分的投资，比如购买国债，购买稳健型的基金，总而言之，风险越小收益越小，风险越大收益越高，切忌将钱进行那种高风险领域炒作，那样可能不但得不到应有的收益，还可能带来亏损，除非你有专业人士来指导。
那么如果将这些钱不存入银行，而是购买房子，这里的房子肯定不是为了住，而是为了获得利润，以其达到保值增值的目的，购买房子会带来哪些收益？首先会赚取差价，比如你看好这里的房子，5年之后会是大涨，也打算在5年之后倒手卖给别人，那么你将钱用于投资房产，结果可能会使你大获收益，还可能烂在你的手里卖不出去，因为现在的行情趋势不明朗，虽然说房价还在一直上涨，人们的心里都不踏实，而且如果一个人有多套房子，就会进行限高，房价在5年之后也不见得会一定上涨。
购买房子的另一部分收益就是获得一定的租金，比如购买房子之后进行装修，然后将房子租给别人而获取一部分的收益，比如我们这里的房租是一年12,000元，如果买一栋房子需要百十万左右，这样算下来，可能还没有将钱用于存入银行的利息高，这对投资者其实也是一种风险。
而且购买房之后还有很多的手续，还要对房进行装修，寻找租客，远没有将钱直接存入银行那么方便，还可能因为5年之后房价而下跌带来损失。
因此保守一点说，将钱存入银行进行理财还是一种可行简单的方法，不要认为房价只涨不跌，当所有人都是这样认为的，很可能房价已见顶了，5年之后想出售房子很难再找到接盘侠，相比之下还是存款比较合适。
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