初级经济法土地增值税问题

Question

房地产开发企业因为印花税计入管理费用 已经计算在了期间费用中，所以在转让时缴纳的印花税不能单独扣除。而非房地产开发企业，由于在转让时印花税计入固定资产清理（其他业务成本），印花税可以单独扣除。
但是不管是房地产开发企业还是非房地产开发企业 开发费用全是按照：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内；
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内；
这跟印花税记在什么地方有什么关系。
作为房地产开发企业，我不管我的期间费用（管理+销售+财务费用）是多是少，计算某一个开发项目的开发费用时，都是按上面的公式计算的，跟印花税记在什么地方根本没有相互实质性影响啊？
而非房地产开发企业，开发费用也是按上面的公式计算的，但是为什么就能单独扣除印花税。
对于同样的一个项目来说，房地产开发企业在实际扣除的金额上 不是就比非房地产开发企业少了一块印花税的数额了吗？
求高人解答。

Answer 1

第一节企业所得税法律制度
[考试内容]
一、企业所得税纳税人和征收范围
一企业所得税纳税人和扣缴义务人
1、纳税人
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人。依照《企业所得税法》 （2007 年3 月16 日第十届全国人大第五次会议通过，自2008 年1 月1 日起施行）的规定缴纳企业所得税。
企业包括居民企业和非居民企业。
居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。
非居民企业，是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。
2、扣缴义务人
非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽然设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。

对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。

个人独资企业、合伙企业不适用《企业所得税法》，不是企业所得税纳税人。

二企业所得税征收范围
居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设立机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽然设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

二、企业所得税税率
企业所得税税率采用比例税率。企业所得税税率为25％ ；非居民企业取得符合税法规定情形的所得，适用税率为2 0％。

另外，税法规定，对符合条件的小型微利企业，减按2 0％的税率征收企业所得税；对国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15 ％的税率征收企业所得税。

三、企业所得税应纳税所得额
企业所得税应纳税所得额，是指企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，是企业所得税的计税基础。
应纳税所得额=每一纳税年度的收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
非居民企业取得符合税法规定情形所得的应纳税所得额的计算非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽然设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，其来源于中国境内的所得按照下列方法计算应纳税所得额：
⑴股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额；
⑵转让财产所得，以收入全额减除财产净值后余额为应纳税所得额；
⑶其他所得，参照上述两项规定的方法计算应纳税所得额。

在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致时，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。
一收入总额
收入总额是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。包括：
⑴销售货物收入；
⑵提供劳务收入；
⑶转让财产收入；
⑷股息、红利等权益性投资收益；
⑸利息收入；
⑹租金收入；
⑺特许权使用费收入；
⑻接受捐赠收入；
⑼其他收入。

二不征税收入
收入总额中的下列收入为不征税收入：
⑴财政拨款；
⑵依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；
⑶国务院规定的其他不征税收入。

三免税收入
收入总额中的下列收入为免税收入：
⑴国债利息收入；
⑵符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
⑶在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
⑷符合规定条件的非营利组织的收入。

四准予扣除项目
1、企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
⑴成本
⑵费用（包括：销售费用，管理费用，财务费用）
⑶税金（指销售税金及附加，包括营业税、消费税、资源税、城建税、教育税附加、土地增值税、关税等，不包括增值税）
⑷损失：营业外支出、经营亏损、投资损失、其他损失
⑸其他支出

2、企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

3、企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。

4、企业按照规定计算的无形资产摊销费用，准予扣除。

5、企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
① 已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
② 租入固定资产的改建支出；
③ 固定资产的大修理支出；
④ 其他应当作为长期待摊费用的支出。

6、企业使用或者销售存货，按照规定计算的存货成本，准予在计算应纳税所得额时扣除。

7、企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。

8、企业的下列支出，可以在计算应纳税所得额时加计扣除：
① 开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用；
② 安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资。

9、创业投资企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资，可以按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额。

10、企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。

11、企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入，可以在计算应纳税所得额时减计收入。

12、企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。

五不得扣除项目
1、企业在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
⑴向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
⑵企业所得税税款；
⑶税收滞纳金；
⑷罚金、罚款和被没收财物的损失；
⑸企业发生的在年度利润总额12％以内扣除的公益性捐赠支出以外的捐赠支出；
⑹赞助支出；
⑺未经核定的准备金支出；
⑻与取得收入无关的其他支出。

2、企业在计算应纳税所得额时，下列固定资产不得计算折旧扣除：
⑴房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；
⑵以经营租赁方式租入的固定资产；
⑶以融资租赁方式租出的固定资产；
⑷已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；
⑸与经营活动无关的固定资产；
⑹单独估价作为固定资产入账的土地；
⑺其他不得计算折旧扣除的固定资产。

3、企业在计算应纳税所得额时，下列无形资产不得计算摊销费用扣除：
⑴自行开发的支出已在计算应纳税所得额时扣除的无形资产；
⑵自创商誉；
⑶与经营活动无关的无形资产；
⑷其他不得计算摊销费用扣除的无形资产。

4、企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。

5、企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。

六特别纳税调整
1、企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。

2、企业可以向税务机关提出与其关联方之间业务往来的定价原则和计算方法，税务机关与企业协商、确认后，达成预约定价安排。

3、由居民企业，或者由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负明显抵于税法规定正常税率（25％）水平的国家（地区）的企业，并非由于合理的经营需要而对利润不作分配或者减少分配的，上述利润中应归属于该居民企业的部分，应当计入该居民企业的当期收入。

4、企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。

5、企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

七亏损弥补

企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过5 年。
注意：一是自亏损年度的下一年度起连续5年不间断地计算；二是连续发生年度亏损，也必须从第一个亏损年度算起，先亏先补，按顺序连续计算亏损弥补期，不得将每个亏损年度的连续弥补期相加，更不得断开计算。

联营企业的亏损，由联营企业就地依法进行弥补。投资方从联营企业分回的税后利润，按规定应补缴所得税的，企业如果投资方企业发生亏损，其分回的利润可先用于弥补，亏损弥补亏损后仍有余额的，再按规定补缴企业所得税。

企业境外业务之间（同一国家）的盈亏可以互相弥补，但企业境内外之间的盈亏不得相互弥补。

确定企业所得税应纳税所得额时，上述有关收入总额、准予扣除项目、不得扣除项目的具体规定，按照税收法律制度规定执行。

四、企业所得税应纳税额
企业所得税应纳税额，是指按照企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照税法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额。
应纳税额=应纳税所得额*适用税率-减免和抵免的税额
1、企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照税法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后5 个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补；
⑴居民企业来源于中国境外的应税所得；
⑵非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。

2、居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在税法规定的抵免限额内抵免。

五、企业所得税税收优惠
二国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：
1、从事农、林、牧、渔业项目的所得；
2、从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得；
3、从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得；
4、符合条件的技术转让所得；
5、非居民企业在中国境内未设立机构、场的，或者虽然设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的场所的，来源于中国境内的所得。

六、企业所得税的纳税申报与缴纳
一企业所得税的征收方式
1、企业所得税按纳税年度计算。纳税年度为公历1月1日起至12月31日止。纳税人在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足12个月的，应以其实际经营期为一个纳税年度。纳税人清算时，应当以清算期间为一个纳税年度。
2、企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。

企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。

3、企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。

4、纳税人缴纳的企业所得税，以人民币计算。所得以人民币以外的货币计算的，应当折合成人民币计算并缴纳税款。

5、非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽然设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。纳税人每次代扣的税款，应当自代扣之日起7日缴入国库，并向税务机关报送扣缴企业所得税报告表。

6、除国务院另有规定外，企业之间不得合并缴纳企业所得税。

7、企业向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表时，应当就其与关联方之间的业务往来，附送年度关联业务往来报告表。企业不提供与其关联方之间业务往来资料，或者提供虚假、不完整资料，未能真实反映其关联业务往来情况的，税务机关有权依法核定其应纳税所得额。

8、税务机关依照规定作出税务调整，需要补征税款的，应当补征税款，并按规定加收利息。

二纳税义务发生时间
企业所得税以纳税人取得应纳税所得额的计征期终了日为纳税义务发生时间。当实行分月预交时，每月的最后一日为纳税义务发生时间；当实行分季预交时，每季最后一日为纳税义务发生时间；而在进行年度汇算清缴时，纳税年度最后一日为纳税义务发生时间。

三纳税地点
1、除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点；但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。
居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。

2、非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设立机构、场所有实际联系的所得缴纳企业所得税，以机构、场所所在地为纳税地点。非居民企业在中国境内设立两个或者两个以上机构、场所的，经税务机关审核批准，可以选择由其主要机构、场所汇总缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽然设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，以扣缴义务人所在地为纳税地点。

3、非居民企业应当由扣缴义务人扣缴的所得税，扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，由纳税人在所得发生地缴纳。纳税人未依法缴纳的，税务机关可以从该纳税人在中国境内其他收入项目的支付人应付的款项中，追缴该纳税人的应纳税款。
亡之隐者

Answer 2

以下内容来自于往来，仅供参考：
一般来说，对于非房地产企业销售新房的情况是比较少的，大多数是销售旧房，销售旧房的印花税不是计人管理费用，而是计入固定资产清理。所以“财税[1995]48号”文件规定，非房地产开发企业销售房产计算土地增值税时，印花税是单独作为税金项目扣除的。

Answer 3

允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。
另外房地产开放企业还有一个财政部规定的其他扣除项目，就是（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%，这个非房地产开发企业可是没有的！本回答被提问者采纳