农村房屋的买卖可以分为三大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与本集体经济成员之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与非本集体经济成员之间的农村房屋买卖。
一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。
二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，所以《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让给非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，该合同属于无效合同。
三、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖行为法律没有禁止，只是规定，一旦村民将房屋转让他人后，不能再申请宅基地。不过即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖也要符合以下几个条件：
(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员;
(2)转让行为须征得集体经济组织同意;
(3)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
(4)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。
依据如下：
《土地管理法》(2004年修订)第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号 )规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二点规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
如果符合以上第3种情况，才能买卖。
农村宅基地并不能自由买卖，但在符合特点条件的情况下，是能够完成“交易”的，只是确实没有想象中的简单。那么如果想要购买农村宅基地，到底需要符合哪些条件，要注意些什么呢？
如何购买宅基地
农村土地都是归集体所有的，土地管理法中有明确的相关规定，农村集体的土地是禁止转让、买卖。如果双方均为同一经济组织村民的，经村委会允许的，可以有条件的转让，但需要符合三大原则：
1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记
《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。
需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。
2、宅基地购买者的资格有限制
宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。
宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则：“一户一宅”
《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。
如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。
而除了遵循三大原则之外，还有一些注意事项必须知晓：
购买宅基地注意事项
农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。
农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，农村宅基地使用权有以下特点：
1.农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。
2.农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。
3.农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
购买民用宅基地需要注意所签订的转让合同是否有法律效力。
宅基地使用权的转让法律效力：
1.宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2.宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：
1.转让人拥有两处以上的农村住房；
2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；
3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；
4.转让行为已征得集体经济组织同意。
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