1、先回答你第二个问题：“农保地报批”是不是应该为“农用地报批”，通常所谓的“农保田”是基本农田的简称，若要转为非农用途，不管面积大小都必须经过国务院批准，非国家重大建设项目一般是没有资格使用这些土地的。而“农转用”就是农用地转为建设用地的简称，类似于户籍的“农转非”，是国家实行土地用途管制后，原土地利用总体规划中安排的农用土地如要被开发建设，则依法申请农转用是唯一合法途径。完成农转用之后，就是供地了，也就是把土地出让给用地单位，并办理土地登记手续。
2、在第一个问题中，你所说的三个阶段正是新增建设用地（如原来就是存量建设用地，则直接进入供地阶段）的一般程序。比如你要使用一块农用土地，就要向当地国土资源部门提出申请。他们会根据你提出的申请审核一下是否符合土地利用总体规划，是否符合建筑条件（如容积率、建筑密度等），是否符合当地产业导向和环境标准，等等，这个审核就叫做预审（所谓预嘛，就是说不是审核你能否得到这块土地，而只是审核你的项目是否符合让他们上报省国土资源厅的条件，最后的决定权在省政府手中）。
通过预审后，就进入用地报批阶段。其实这有两个部分构成，一是土地征收的报批，二是农转用（详见第一段）的报批，但为方便起见，报批材料往往一并上交，事实上是有先后顺序的，法律规定应该先征地后农转用。征地就是把集体所有的土地征收为国有，只有国有土地才可以划拨（情况极少）或出让给你使用。这个阶段的审批权都在省政府（委托省国土厅审核）手中。省厅根据基层国土部门出具的预审意见，按有关规定审核后，批准使用该块土地，并从你们当地获取的年度建设用地总指标中核减掉相应面积，如果已经不够了，你就等下一年度吧。
如果顺利通过省政府批准，就进入供地阶段了，也就是把你申请的土地供给你。先要签定合同，缴清地价款，在地方上公告，然后通知你办理土地登记手续，把临时土地证发给你。一（两）年后，根据你的实际建设情况，按照合同约定标准进行竣工验收、重次登记，如履行合同无误，则给你办理重次登记，办法给你正式的土地证。 这就算完了。
每个阶段所需要的材料非常复杂，每个地方有所不同，根据你申请项目的性质所需材料也很不一样。一般来说，预审阶段要提供规划选址意见书（规划或建设部门提供）、立项文件（发改或经贸部门提供）、法人代表身份证明等等，其他的经后他们会逐步向你提出，直到你繁不胜繁为止，但这就是规则。
3、以上所说的是新增建设用地报批的一般过程，商业土地不是这么来的。从06年开始，国土资源部要求工业用地也纳入招挂拍出让，即与商业土地一致。这种方式的根本区别在于供地阶段，一个是与当地政府谈好价格，签订合同；另一个则是需要竞争。工业用地也采取招挂拍出让之后，就不是你看中哪块土地向国土部门申请，而是你关注国土资源网站或其他公告的地方看哪块土地被公示了，是否符合你的需要。被公示的土地一般已经完成了省政府报批过程，所以直接交钱参与竞争然后办理供地手续就行了。
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