山东省菏泽市的“小土地证”是民生工程吗？
——————你们也办“小土地证”了吗
我和同事最近想购买商品房，于是就从网上不断查询购房的注意事项，才知道购买商品房在办理房权证后一定要办理“小土地证”， 什么是“小土地证”？了解得知，是开发商在房屋销售中已经将办理土地使用权证时缴纳的土地出让金分摊在各单元房中，在房屋销售完毕后，应该把开发商手中的“国有土地使用权证”（大土地证）分割成的“小土地证”。目前，全国很多城市都采取两证分别发的办法，也有采用土地、房产两证合一方式的，如上海、深圳、重庆等。山东省济南市1998年之后的商品房，开发商基本都办理了土地分割转让许可证，市民可持相关资料办理“小土地证”。
但咨询律师后得知，作为办“小土地证”前提是一定要有商品房《国有土地使用权分割转让许可证》，我咨询的山东菏泽市本地的几所楼盘的开发商并不能提供，然后我又咨询了几个已经购买了其他几个小区商品房的很多同学、亲戚和熟人，他们没有一个办理“小土地证”的。售楼人员和经理也告知只能在一个大证上，不能办理小证。我们就疑问为什么不能办理呢？《中华人民共和国物权法》中规定：“住宅用地使用权70年期满后自动续期”的条款，引起我们几个同事对自身合法土地权益的加倍关注。一些人才开始认为仅有“房产证”并非全部物权，只有为自己的房子办理了“小土地证”，心里才更踏实。根据2002年11月22日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《山东省人民代表大会常务委员会关于修改〈山东省土地登记条例〉的决定》修正）第十五条：预售商品房的，预售人应当在办理商品房预售许可证明之日起三十日内，持土地证书和商品房预售许可证明向土地登记机关申请商品房预售土地登记，领取商品房用地宗地分割转让登记证明，并将商品房用地宗地分割转让登记证明的用途告知购房人。购房人应当自领取房屋产权证之日起三十日内，持商品房用地宗地分割转让登记证明、房屋产权证书到土地登记机关领取土地证书。但是山东省菏泽市不知道为什么不按照国家的条例规定办理，我们太疑惑了，凡是我们咨询的小区售房处，没有一家开发商能够拿出商品房用地宗地分割转让登记证明的。难道国家的土地部门就这样置这个关乎每个购房市民民生的重大课题不管吗？山东省或菏泽市的国家的土地监察部门每天在做什么？
为此，我们就这个问题也打电话咨询了山东省菏泽市和牡丹区的国土资源部门，了解到，从2003年至今，房地产开发企业没有办理“小土地证”的，咨询了土地资源部门的主管科室领导，半天也说不明白到底为什么没有办理，根据什么条例没有办理的缘由，并且明确告知我们菏泽市自2003年就没有办理过“小土地证”，我们也向当地的媒体和省信访局反映过后截止目前没有回应。
通过了解一些居民，原来的“房改房”有房产证和“小土地证”。目前很多已购商品房的市民还不懂得办理“小土地证”，就知道自己的土地使用证在集体户上——开发商手中的“国有土地使用权证”(大土地证)。
房屋销售完毕后，应该按照国家规定把开发商手中的“国有土地使用权证”(大土地证)分割成“小土地证”，只有这样才能保障业主对住房使用土地的合法权益。而且，商品房购买人拿到的“房产证”只能说明所购房屋的建筑面积、使用面积等，如果没有“小土地证”，购房者就无从知晓自己分摊了多少土地使用面积。
此外，购房人自身对“小土地证”的忽视，也是导致开发商不积极办理的原因之一?#65310;萘私猓�颐鞘屑负醺鞲雎ヅ痰氖鄯亢贤�浴靶⊥恋刂ぁ卑炖硎乱司�奕魏卧级ǎ�袄醋裳�悍康目突б埠苌儆腥颂峒按耸隆R恍┲髡盼�约旱姆孔影炖硗恋刂さ氖忻袢衔��恋厥褂萌ㄆ谙尬?0年，超过期限，土地使用权人需要凭借土地证办理续用手续。那个时候，开发商早已经找不到了，老百姓没有“小土地证”，这一权利将无法实行；而且假如遇到天灾人祸导致房屋灭失以及遇到拆迁的情形，只有房产证不能保障购房人所有的权益。市民购房后，如果不及时办理土地证，将面临三大风险。一是，虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于房地产开发商，这就不能排除存在开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险。二是，不办理土地证，有的单位可能会非法转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；三是，将来土地使用证和房产权证不齐，可能不得上市交易。此外，购房者有了土地证之后，当开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发时，购房者有权说不。
而在江苏省苏州市，老百姓买房就看有没有土地分割证。有，说明房子是合法的；没有，说明房子还有问题。江苏省国土资源厅已发出通知，要求在全省范围内推广苏州市实施土地分割登记的做法和经验。然而，山东省的一些市究竟为什么没有把这个关乎老百姓切身利益的民生工程做实做好，出台了法律条例以后为什么不能依法办事、按章行事，建设和谐社会的口号怎么就不能在山东省处处落地生根？
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