商铺使用权是使用商铺进行经营的权利，不是所有权，所以不能买卖，使用权是指对财产进行使用的权利，权利多数来源于租赁，即通过从所有权人处承租而产生的使用权。使用权人不享有所有权，所以，不能转成产权。
使用权商铺和产权商铺的区别：
具有产权的商铺，好比是业主的私人财产一样，可以按照业主的想法进行处置，包括出售，出租，改造，抵押等等；
具有使用权的商铺，仅仅是对商铺几十年的使用权而已，使用权到期后，商铺还是原有主人的；
因为现在我国是土地国有，任何人开发的房地产项目，其中的商铺都是仅仅有几十年的使用权而已；
产权式商铺就是发展商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者、买方在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年；
所谓产权式商铺即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。