根据当前国内智能住宅小区的现状和发展趋势，开发适合我国国情的小区智能化管理系统，是大力发展智能小区的有力保障。这种智能管理系统应充分考虑智能小区的现状和发展趋势，以满足小区管理的灵活性、安全性和经济性。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边环境等方面,而是把更多的注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,正是为了适应这种社会需求,住宅小区智能管理系统便应运而生。
以下介绍一种成熟的小区物业智能管理系统：
一、小区物业计算机管理
应用计算机作为物业管理系统工具是物业管理的发展方向，只有利用计算机进行物业联网管理,才能实现物业信息的标准化和规范化,才能使物业管理走向现代化。计算机在物业管理领域主要具有以下功能。
1．房产管理
管理房产档案。主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息，包括每套公寓的产权信息。
管理业主档案。主要功能是储存、输出每套公寓住户的详细信息。
2．收费管理
物业管理的收费应该规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用,包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等。另外，物业管理公司根据各种成本费用进行计算并确定物业收费合理标准，要做到收费标准有依据，这样才能取信于业主。
3．费用结算
主要功能是进行实际的费用收取工作,输出每户的各类费用收欠情况；实现小区帐务的电子化,并与指定银行协作,实现业主费用的直接划转。较好的解决了物业收费难及欠费问题。
4．图纸图像管理
主要功能是利用计算机储存小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图以及单套住宅的单元平面图等资料。
5．办公自动化
办公自动化是在小区网络的基础上搭建一个开放的平台,实现数据共享,内部通讯和无纸办公。主要包括:物业文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾、投诉、报修等)及日常事务处理等。
6．查询系统
查询系统采用分级密码查询的方式,不同的密码可以查询不同的范围和内容,查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。
7．维修管理
房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况；设施维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行的维修养护详细情况。
8．IC卡管理
小区IC卡系统的最终目的是实现小区一卡通,用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通,是小区智能化和信息化标志之一,能够提高业主的生活水平,也使物业管理自动化更加成熟先进。
二、小区公用设施智能化控制
现代化的物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖热交换、电梯、水箱、公共照明、消防、变配电等系统进行信号采集和控制,实现设备管理自动化及集中管理。对小区的各类公用设备做到运行安全、可靠、节能降耗。公用设备管理内容主要包括:
1．电源开关状态及故障报警
高、低压配电柜的状态监测及开/关控制。包括高压配电的电流、电压及有功功率监测；变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测；各种负载的电流监测与故障监测。
2．给排水系统智能化管理
监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况,一有异常情况,自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警及报警情况打印。
3．风机状态管理
送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转可选择: 按不同时段及楼层属性进行预置，自动控制风机启停。同时监控送排风机状态、故障报警以及火警发生时自动启停送排风机。
4．公共照明智能化
电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明；庭院照明、节日彩灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形效果的智能控制；路灯的时序智能控制。
5．闭路电视监控
闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、车库等重要地区,对小区的人流进行动态监控。
三、小区家庭智能管理
家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范,对外通讯等进行集中的智能化控制,使每套住宅运行在最佳状态。它是智能小区物业管理不可缺少的部分。主要包括：
1．家庭信息采集
自动收集业主家居运行的各种参数,包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示,又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。
2．可视对讲
业主可通过可视对讲系统与访客对讲,可观察来访者容貌并决定是否开启单元门。
3．防盗报警及求助
家居防盗报警系统连接门磁开关、红外探头等防入侵探测器,当有入侵情况发生时，系统发出报警并将警情及时传送至小区保安中心值班室。另外，当有紧急情况发生时，业主可按动紧急求助按钮向物业和保安值班室呼救。
4．Internet服务
小区对外成为一个网站,可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息,提供电子信箱服务:对内实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布及网上购物等。
总之，先进的住宅小区物业智能化管理系统，代表了物业管理行业的未来方向，同时也促进了智能住宅小区的健康稳步发展。
智能化住宅小区的建设是21世纪房地产业发展的必然趋势之一。一个完善的智能化安全社区，必须具有便捷、舒适、高档的生活环境，并确保每一个住户的生命财产的安全，基于此，主要研究了小区可视对讲系统的设计及施工，以期对提高小区安全管理、方便住户起到积极的作用。
关键词：智能化小区；对讲系统；设计
1 系统设计指导思想
对讲系统是小区智能化的核心之一，在设计中应遵循以下原则：
（1）访客在各单元门口经过相应住户确认后，由住户为其开启单元门方可进入；住户进入单元经过门禁系统识别身份，由住户通过分机按动开门键让来访者进入。
（2）通过对讲联网系统，使住户与住户、住户与小区管理部门建立一条内部通讯的通道。
（3）考虑到在整个小区的建设过程中，是整体设计、分期开发建设，小区的安防系统相应的也是总体设计，各系统独立分段施工，整体建成后联网运行。
（4）系统的可靠性，可扩充性和系统可维护性是本系统能否真正实用的关键所在。系统的可靠性包括系统设备的可靠性，信号传输的可靠性，抗人为故障的能力。系统可扩充性包括系统能否逐步扩充用户数量，系统主机容量，传输距离，系统编码能力，内部通信的通话通道数量。系统可维护性是指当系统出现故障时，在最短的时间内找出故障部位，并在不影响整个系统正常使用的情况下更换设备，尽可能不影响其他用户的使用。并确保在发生设备故障、线路故障时不会影响整个系统的运行。
（5）合理的性能价格比，以及系统网络能与小区综合布线融为一体从而减少重复布线和施工成本。
2 系统设计
对讲系统在国内比较着名的有视得安、慧锐通、安居宝等，本系统采用的国内最着名的视得安SD-980对讲系统来进行说明（慧锐通则采用H1系统，其功能与视得安相似，在此不再详述），是一种采用单片微电脑控制技术，数位式总线传输技术而设计的小区安防控制系统。
整个系统由安防管理中心、单元门门禁主机、出入口门禁主机、住户室内分机四个主要部分构成。
系统以SD-980M2管理中心和中心电脑为整个系统的管理和控制中心，通过信号转换器将各单元系统连接起来。
系统中的器材款式繁多，功能全面，适合各种不同的楼宇结构和用户的不同要求。整个系统中同类器材可以直接互换，为用户不同时段的要求打下基础。
总线制全数字双向对讲报警系统是采用数字编码技术和双向通讯传输技术，整个系统能双向通讯，即室内分机能向管理中心报警，并与管理中心、楼栋主机实现双向呼叫。
其系统网络是单元内垂直部分四芯总线连接。这种系统适合小区内部对讲系统，同时可扩充实现家庭防盗报警联网系统，因此该系统具有较高的性能价格比。
3 系统配置
3.1 建筑结构及保安系统设计要求
采用可视对讲访客系统和门禁管理系统。访客在各单元门口经过相应住户确认后，由住户为其开启单元门方可进入；住户进入单元经过门禁系统识别身份。
以下通过系统配置、功能介绍及系统各部件的技术指标来更进一步的说明此系统的优势。各部分需要配置的设备数量可根据小区住户数以及别墅、高层的具体分布和数量来酌情决定。
3.2 系统配置说明
别墅区：
（1）彩色别墅主机。小区内低层别墅户型各配置一台。
（2）彩色免提报警分机。小区每个住户配置一台可视分机。
（3）保护器。因每个保护器最多可带4台分机，故可根据别墅数量，每4个别墅配置1台保护器。
（4）不间断电源。别墅每4个配置一台电源。
（5）讯号转换器。讯号转换器用于小区联网时，子系统分片讯号转换。
小高层、高层区：
（1）可视数码门禁主机。小区内每个单元各配置一台可视数码门禁主机。
（2）分机。高层每个住户配置一台可视分机。
（3）解码器。因每个解码器最多可带16台分机，故可根据楼型结构，每个单元配置不同数量解码器。
（4）不间断电源。因每台电源可带6-8台解码器，故小区可每个单元配置一台电源，主机单独一个电源。
（5）讯号转换器。讯号转换器用于小区联网时，单元系统讯号转换。每个单元配置一台。
联网部分：
（1）集线器。集线器用于大型小区联网时布线方便。
（2）管理中心。管理中心用于小区联网时综合管理。
4 系统功能
4.1 别墅区
（1）住户监视功能。住户通过室内对讲话机的“监视”键可主动监视门口机，并实现双向通话，开锁。
（2）报警功能。当住户家里发生燃气泄露警情和烟雾火灾警情时，住户分机可自动向管理中心报警，另外，住户在遇到警急情况时，可通过分机外接紧急按钮直接向管理中心报。
（3）故障隔离功能。别墅区里的每个住户分机在出现故障时，可通过保护器与该系统主线分开，以保证整个系统的正常工作，不影响其他住户。
（4）备电应急功能。系统带有备用电源，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用，通讯畅通无阻。
（5）报警显示功能。管理中心可接受、显示并记录各住户发送过来的报警信息；在管理电脑安装软件、加载电子地图后，可记录并显示出详细地址。
（6）通讯保密功能。SD-980系统采用中国公共安全行业标准，确保信道安全、保密。
4.2 高层区
（1）具有密码开锁及访客呼叫功能。住户回家时，可通过单元门口主机刷卡或输入密码开启单元电控锁，进入单元门；访客来到相应的单元时，通过该门口机与住户呼叫通话，由住户确认后，开启单元电控门。
（2）报警功能。有人非法开门进入时，住户可通过分机可向管理中心报警。
（3）故障隔离功能。一个单元里的某个住户分机在出现故障时，可通过解码器与该系统主线分开，以保证整个系统的正常工作，不影响其他住户。某个单元联网出现故障时，可通过转换器与网络分开，以保证整个系统的正常工作。
（4）备电应急功能。系统带有备用电源，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用，通讯畅通无阻。
（5）通讯保密功能。SD-980系统采用中国公共安全行业标准，确保信道安全、保密。
（6）报警显示功能。管理中心可接受、显示并记录大厦住户发送过来的报警信息；在管理电脑上安装软件、加载电子地图后，可记录并显示出详细地址。
5 工程施工布线
（1）分户线：别墅区从保护器到分机之间连线，信号线（RVVP6*0.5 mm2）；高层区从解码器到分机之间连线，信号线（RVV7*0.3 mm2）。
（2）单元主干线：别墅区从门口机到分机之间连线，信号线（RVV3*0.5 mm2），视频线（SYV75-3）；高层区从主机到单元顶层之间连线，信号线（RVVP6*0.75 mm2）。
（3）系统联网线：单元转换器到管理中心之间连线，信号线（RVVP4*1.0 mm2）。
（4）视频线和信号线严禁与强电线包括AC220V在同一个线槽内或线管内，平行布线时，应间隔30cm以上。
（5）视频线和信号线应与有线电视、电梯线缆等分管布线。
（6）视频线应用视频专用（BNC头）接线，可压线也可焊线。
（7）信号线应用螺丝压线或焊接，或手工接线，但接线头不得用电工胶布缠绕，推荐使用热缩套管加热封装。布线中间不得有接头，应将接头尽量设在器材的接线端子上或接线端子附近。
（8）系统所有接线线头上应有线号标识。
参考文献
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