法拍房风险问题
法拍房的来历:原业主资不抵债(被动),恶意拖欠(主动),意思就是原业主自己资金上出现状况,无法承担房子或者抵押给银行后无法还款导致法拍房的出现。所以无论是原业主主动还是被动,都是资金上出现问题,无可再抵押财产所以大部分法拍房买下之后会出现原业主不搬出去。
根据《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第。一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说,评估价为100万元的房子,保留价低为80万元,如果流拍,每进行一次重新拍卖,高可以再降价20%,如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买,那么终的成交价可能有64万元。当然,为了避免流拍,委托人通常会将保留价作为起拍价。
法拍房不受限购约束,在办理过户手续时,出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》,房地产交易中心即可准许过户,但前提条件是产权明晰,且债务人配合交房。 (且无资质购买法拍房不能落户,无法享受户口和学校,后期考虑积分落户,成都的积分落户难度可以查询)。因此,实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
风险一:
有购买者花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房,没想到,原屋主人拒不“挪窝”。在司法拍卖中获得了一处房产,且顺利过了户,可在收房时,原房主以不知情为由,据不交房。当事主找到法院申请强制执行,法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
“不交吉”被业内戏称为“不着急”,意思是法院拍卖,具体的交接自己搞定,所以,个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。
此外,法拍房还可能遇到住房的问题。2004年人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中,法院从维护社会稳定角度考虑,被执行人名下有一套房产的,往往不予执行。所以,遇到住房的问题就比较麻烦,所幸的是,2015年5月,发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
实际上出现这种情况时,法院名义上的强制执行调节,由法院人员出面调和,所以这种情况是很大风险。
风险二:
买卖不破租赁。法律支撑。
《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
《物权法》第。一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的建议(实行)第119条第二条规定:“私有房屋再租赁期内因买卖,赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
《城市房屋租赁管理办法》地11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
所以原业主会再房屋拍卖是有很多会做假合同,比如和另一个人签订一个50年的租赁合同,更具上述规定新房主如果要住进去需要承担支付租客的50年合同赔付。不给的话就不能入住,房屋继续让租客使用。
风险三:
一房一户,买住宅,重要的两点就是学校和户口。如果原业主不将户口迁出房子,新业主不能签进,且法院没办法强制执行,法院强制拍卖的是产权,意思就是您有房产证,但是可能无法迁户口进去。
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法拍房是法院拍卖房产的简称。举个栗子:小王把自有房产抵押给银行借款,但逾期不能还钱。银行为收回贷款,可向法院申请拍卖小王的房子,来偿清他的贷款。这时,小王的房子就成了法拍房。
法拍房的处置流程:法院查封~第三方出房产评估报告~拍卖~交保证金~竞拍~拿成交确认书~交尾款~出司法裁定书~解封~审税~过户~拿产证。
法拍房有什么潜在风险?
1、实地看样:请务必去现场了解房屋情况。
2、限购:各个城市限购政策不同,需提前了解通过法拍购买房屋是否限购。
3、税费:各地税收政策根据标的物实际情况而高低不一,竞买人需提前了解。
4、腾空:房屋如有人居住,需确认是否会腾空,否则将影响正常使用。
5、租赁:租赁合同不随拍下后自然解除,需提前确认租赁处理方式。
6、土地性质:如土地性质为划拨,则房屋存在无法过户的风险。