连锁化经营，是很多企业抢占市场份额的重要手段，这也是永辉超市、家家悦等零售龙头仍在快速扩张的原因。在家具行业，连锁化跑马圈地也是很多企业的惯用手法， 这其中的佼佼者就是遍布大江南北的红星美凯龙，把居然之家、欧亚达等远远甩在了身后。
"美好的生活需要诗和远方，更需要沙发和床。"这是红星美凯龙董事长车建新说过的话，为了放下更多的沙发以及床， 红星美凯龙在开店扩张上孜孜不倦，竟然把一家家居企业做成了地产投资企业，在高负债以及运营能力下滑下，公司已经不那么美了。
一、家居龙头红星美凯龙，却成了最大的投资性房地产企业
2000年，红星美凯龙在上海推出第一个品牌商场后，便开始了持续扩张之路。另外，请高圆圆、Angelababy杨颖代言，和腾讯、阿里巴巴合作搞智慧零售等，大动作不断，并于2018年在A股上市。 截至2019年年底，红星美凯龙有87家自营店、250家委管店，遍布北京、上海、天津、重庆、成都等。
数据显示， 2018年红星美凯龙以大约12%的市场份额，稳居家居装饰行业龙头，远超第二名居然之家的8%，而欧亚达以约2%的份额排名第五。
那么红星美凯龙靠什么挣钱呢，绝大多数人会认为是卖家具等，其实完全不是。 公司的商场分为自营和委托管理，但是公司并不直接卖家具，自营的商场公司通过分割招商收取租金等，而委托管理的店公司主要收取管理费等。 2018年，租赁营收占比为50.3%，管理服务营收占比为24.5%，施工占比10.4%。所以，红星美凯龙主要靠收取租金和管理费等挣钱。
在这种模式下，红星美凯龙的业绩到底怎么样呢？2013-2018年，公司实现净利润分别为30.1亿、32.4亿、32.2亿、34亿、40.8亿和44.8亿， 而反映主营业务的扣非净利润分别为-1.2亿、21.9亿、23.9亿、20.7亿、23.1亿和25.7亿，近乎减半。
而这主要是一个叫公允价值变动收益影响的，每年有接近20亿元的利润贡献，其实就是公司的投资型房地产增值。
拿地建商场，疯狂扩张的红星美凯龙自营和委管门店从2014年的147家，飙升到了2019年的337家，而这也让公司的投资性房地产价值大幅攀升，到2018年底，持有的投资性房地产账面价值高达785亿元， 远高于专做房地产的中国建筑以及万科等，是目前A股最大的投资性房地产持有企业。 而靠着这些房地产，每年给公司带了近20亿元的增值利润。
所以，红星美凯龙说是个房地产企业一点也不为过，只不过，公司是建好商场后出租给卖家居的而已。
二、巨额债务以及运营能力下滑，是美凯龙当下的境遇
不断建商场，不断收租加升值，红星美凯龙岂不是有源源不断的利润增长？不要忘了，建商场是重资产运营，需要大量资金，而美凯龙为此背上了巨额的负债。 2018年公司总债务高达656亿元，而公司当年为此支付的利息费用高达17亿元， 惊人不。 公司的资产负债率也从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。
高债务下，公司的短期偿债能力却较弱， 2018年公司流动比率为0.62，流动负债高于流动资产近一半，并且这一数值要小于居然之家。
除去高额债务， 红星美凯龙的运营能力也在减弱，公司的应收账款周转天数和存货周转天数在持续攀升， 表明公司回款压力加大，这对本就高负债的美凯龙来说，是雪上加霜。
另外，红星美凯龙的投资型房地产几乎都在一二线城市，而这些城市是地产调控的高压区，在房地产回归居住功能下，公司持有的这些地产项目未来还能否升值，是未知数。这也是公司股价自从上市后，一直下跌的重要原因之一。
三、总结
在消费升级的带动下，家居行业也迎来了爆发性增长，红星美凯龙正是靠着快速的扩张取得了行了龙头位置，但疯狂扩张后造成的巨额债务，以及营运能力的下滑，也是公司不得不面对的现实。 另外，行业竞争的加剧，美凯龙这种收租模式还能持续多久还未可知。就在2019年的8月份，常德红星美凯龙商场因为管理问题，导致众多入驻商家严重亏损，有的甚至开始停业，或许，这只是冰山一角。