房地产项目风险管理

Question

如题所述

Answer 1

　　1、风险的定义：
　　风险是指系统因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的系统实际产出与预期目标产出间偏离的可能性。
　　2、风险三要素关系
　　风险因素——指能产生或增加损失频率和损失程度的要素，风险因素的增加会导致风险事故发生的可能性增加，是风险事件发生的潜在原因，是造成风险损失的间接和内在的原因。 。
　　风险事件——指造成损失的直接原因或外在原因，只有通过风险事故的发生，才能导致损失，风险事件是损失的媒介物。
　　3、
　　风险因素可分为：
　　A、实质风险因素（有形的物质条件）；
　　B、道德风险因素（无形的，一般为恶意的、不良的和故意的）；
　　C、心理风险因素（无形的，一般为主观上的疏忽、过失或无知）。
　　损失分为：直接损失和间接损失。
　　A、直接损失：风险事件对标的的本身所造成的破坏事实。
　　B、间接损失：由于直接损失发生所引起的破坏事实，包括额外费用损失、收入损失和责任损失。
　　4、风险的分类
　　按风险性质分：静态风险、动态风险。
　　按风险的涉及范围：基本风险和特定风险
　　按风险产生原因：自然风险、社会风险、经济风险、政治风险
　　按潜在的损失形态分：财产风险、人身风险、责任风险（赔偿责任）
　　5、《中央企业全面风险管理指引》
　　第3条　本指引所称企业风险，指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。企业风险一般可分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等；也可以能否为企业带来盈利等机会为标志，将风险分为纯粹风险(只有带来损失一种可能性)和机会风险(带来损失和盈利的可能性并存)。
　　6、 风险识别的过程
　　1）确认不确定性的客观存在；
　　2）建立初步清单；
　　3）确立各种风险事件并推测其结果；
　　4）制订风险预测图；
　　5）进行风险分类；
　　6）建立风险目录摘要。
　　7、程序子系统
　　风险识别（哪里有风险；产生根源等）；风险估计（概率；损失大小）；风险评价（影响；成本-效益分析）；风险决策（风险管理措施；方案选择）；风险处理（风险管理计划；组织实施）；检查总结（监督检查协调；总结经验教训）。
　　7、 方法子系统
　　风险识别的方法：专家调查法、故障树法、流程图分析法、保险调查法、保单对照法、现场视察法、财务报表分析法等
　　风险估计的方法：主观估计法、客观估计法、损失估计法、盈亏平衡分析、敏感性分析、蒙特卡罗法、相关效应估计法
　　风险评价的方法：成本-效益分析、调整折现率法、肯定当量法、模糊综合评价
　　8、 房地产开发中的风险
　　1、投资决策阶段的风险；
　　开发区域与风险、开发物业类型与风险、开发时机与风险
　　2、土地获取阶段的风险；
　　土地风险；市场风险；征地安置风险；筹资风险。
　　3、项目建设阶段的风险；
　　招标模式与风险、承包方式与风险、承包合同风险、自然条件风险、工期拖延、项目质量、开发成本风险、施工索赔风险
　　4、租售管理阶段的风险。
　　销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险和意外事故风险。

　　9、 施工索赔风险
　　业主的行为潜在着索赔机会；业主代表的行为潜在着索赔机会； 设计变更潜在着索赔机会 ；施工条件与施工方法的变化潜在着索赔机会 ；国家政策法规的变更潜在着索赔机会；不可抗力事件潜在着索赔机会；不可预见因素的发生潜在着索赔机会；合同条件的缺陷潜在索赔机会；分包商违约潜在着索赔机会
　　10、工程项目风险估计的内容
　　1）风险事件发生可能性的估计； 2）风险事件后果严重程度的估计； 3）风险事件影响范围的估计；4）风险事件发生时间的估计；
　　11、风险评价的目标与风险评价决策的任务：
　　目标：
　　判断风险管理措施经济上是否可行；
　　判断项目风险程度是否在企业风险管理目标之内；
　　选择符合企业管理目标的最佳开发方案。
　　任务：
　　建立客观、科学的评价指标体系；
　　选择适当的评价方法，计算各个评价指标值；
　　选择综合评价方法，进行综合评价决策。

　　12、 风险不定的时候，可以采用“不可行率”比较风险的大小。
　　不可行率，即：
　　P（收益R<基准收益率L）
　　=P[（R-收益期望R0）/标准差D）<（L-收益期望R0 ）/标准差D]
　　=P[（R-R0）/D<（L-R0 ）/D]
　　=P[X <（L-R0 ）/D]
　　=1-P[X <（R0- L ）/D]
　　=1-Φ [（R0- L ）/D]

Answer 2

房地产项目因投资大、周期长、涉及环节多、地域性强、不确定因素多而导致存在大量风险。国内大部分房地产开发企业缺少对项目的系统管理,尤其不重视风险的管理,风险管理意识薄弱、风险管理机制缺失、风险管理手段单一、风险管理人员素质不高,使房地产项目中的许多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目的盈利能力下降。本回答被网友采纳

Answer 3

房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。

由于房地产具有：

位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性。

使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。