房贷审批通过未放款利率下降怎么办?
大家应该都知道,房贷申请流程是先签订合同再由银行审批通过才放款,和大多数贷款不同,房贷放款时间比较长,不出意外都要等两三个月,如果在等待放款期间房贷利率下调了,借款人在当年是无法享受到房贷利率优惠。
因为房贷审批通过了说明借款人已经签订了合同,而利率下降是在合同签订后才发生的,则借款人的房贷还是按照合同约定的利率执行,而不是以下调后的利率为准。如果不是固定利率,则下个重定价日才可能会下调。
如果借款人觉得不划算,可以联系贷款行取消贷款,但银行不一定会同意取消。要是无法取消贷款,借款人只有等放款后等下一年的重定价日才能确定利率是否会下调。
下面分别就不同的房贷类型来举例说明具体下调时间。
1、公积金贷款
执行的是公积金贷款基准利率,重定价日为每年1月1日。
假设借款人办理公积金贷款买首套房,在2022年9月10日银行审批通过,而从2022年10月1日起首套房公积金贷款利率下降了0.15%变成3.1%,可借款人签订合同在10月1日之前,则房贷放款后的利率是按下降前的首套房贷利率3.25%执行。
不过公积金贷款利率并非固定利率,每年1月1日会重新定价,只要2023年1月1日的首套房公积金贷款利率比3.25%要低,则借款人2023年的公积金贷款利率重新定价后也会下降,期间每个月房贷利率都不变,等2024年1月1日重新定价后才可能会变动。
2、商业贷款
新发放的商业贷款,利率都是按同期LPR+基点执行,其中LPR是参考最近一期同期LPR,基点由银行确定。
假设2022年7月20日LPR利率5年期为4.45%,8月20日的LPR下降到4.3%,可借款人是在7月20日之后8月20日之前期间贷款审批通过了,合同签订时间也早于LPR下降的时间,则不管房贷什么时候放款,LPR贷款利率都是按4.45%执行。
而LPR也是浮动利率,为此借款人在下一年的重定价日房贷利率也可能会下降,具体调整时间根据重定价日不同,会有两种不同的结果。
(1)重定价日为1月1日
因为参考最近一期的同期LPR,也就是说只要2022年12月20日的LPR要比4.45%低,则2023年1月1日起重新定价后借款人的房贷利率就会开始下调,但每个月的房贷利率都是按重定价后的利率执行,不受当年LPR利率变动影响。
(2)重定价日为放款日
根据具体日期是在当月LPR报价前还是报价后,利率下调的时间也会有区别。
①假设借款人房贷是2022年8月15日放款的,放款日为重定价日,参考同期LPR利率重新定价,也就是说只要2023年7月20日的LPR低于4.45%,则从8月15日起重新定价后利率下调。
②假设借款人房贷是2022年8月22日放款的,放款日为重定价日,参考同期LPR利率重新定价,也就是说只要2023年8月20日的LPR低于4.45%,则从8月22日起重新定价后利率下调。
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