房地产开发企业土地增值税的会计处理
某房地产公司2009年5月发生业务如下：
(1)转让开发的写字楼一栋，共取得转让收入5 000万元，已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元，投入的房地产开发成本为1 500万元，房地产开发费用中的利息支出为120万元（能按照转让房地产项目计算分摊并提供某商业银行贷款证明）。
（2）.转让旧办公楼一座，取得收入1 000万元，该账面价值为600万元，已经计提折旧300万元，经过有权机构评估，成新度为45%，目前重置成本价为1200万元，转让旧房向政府补缴出让金80万元，发生其税费20万元。
要求：
（1）.计算该企业缴纳的土地增值税；
（2） 编制应缴土地增值税的会计处理。
1、扣除项目金额=（500+1500）*（1+5%）+120=2220。
2、加计扣除金额=2000*20%=400。
3、增值额=5000-（2220+400）=2380。
4、增值率=2380/2220=117%。
5，该项目的土地增值税=2380*50%-2220*15%=1190-333=857万元。
转让旧房的土地增值税：
1、扣除项目金额=1200*45%+80+20=640。
2、增值额=1000-640=360。
3、增值率=360/640=56.25%。
扩展资料：
小范围纳税人提供给税处事，试点期间凭据营业税改征增值税有关划定答允从销售额中扣除其付出给非试点纳税人价款的，按划定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。
企业接受应税处事时，按划定答允扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际付出或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际付出或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
对付期末一次性进行账务处理惩罚的企业，期末，按划定当期答允扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。
参考资料来源：百度百科-会计处理方法
从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提(营业税金及附加)应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求;二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。
(1)取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”;实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
(2)项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”(按照当期结算收入、结算成本以清算口径计)，贷记“待摊费用——预缴土地增值税”。
(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税);实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。
经过以上账务处理后，该项目“应交税费——应交土地增值税”账户和“待摊费用——预缴土地增值税”余额均为零。
二、土地增值税的税务处理
在上述会计处理中，土地增值税处理存在三个时点：预缴时、结算收入时和清算时。对土地增值税在企业所得税前的扣除，国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定：“房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整”。
按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。
由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。
1、扣除项目金额=（500+1500）*（1+5%）+120=2220。
2、加计扣除金额=2000*20%=400。
3、增值额=5000-（2220+400）=2380。
4、增值率=2380/2220=117%。
5，该项目的土地增值税=2380*50%-2220*15%=1190-333=857万元。
转让旧房的土地增值税：
1、扣除项目金额=1200*45%+80+20=640。
2、增值额=1000-640=360。
3、增值率=360/640=56.25%。
扩展资料：
小范围纳税人提供给税处事，试点期间凭据营业税改征增值税有关划定答允从销售额中扣除其付出给非试点纳税人价款的，按划定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。
企业接受应税处事时，按划定答允扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际付出或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际付出或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
对付期末一次性进行账务处理惩罚的企业，期末，按划定当期答允扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。
参考资料来源：百度百科-会计处理方法
转让旧房的土地增值税：1、扣除项目金额=1200*45%+80+20=640,2、增值额=1000-640=360,3、增值率=360/640=56.25%,
4、该项目的土地增值税=360*40%-640*5%=144-32=112万元本回答被提问者采纳