二手房买卖如何查验房产权和是否作抵押或被法院查封

Question

大家好,我有个问题想向大家请教一下,有一个人他去年十月份买了一套二室一厅的房子,花了12万6,这套房子是市证的，七几年的公转私房,当他去年要过户的时候家里面出了一点事情,急需用钱,为了尽快卖掉房子拿到钱,让购房者不用掏过多的税费至今房产未过户,如果真的如他所说急需用钱的话现在我想买,因为价格比较合适,但是过户的话只能与原房主进行过户,他说所有的房产证件齐全,并可以到派出所随便查阅，我不知道这种情况下能否购买这种房子.如果要买的话需要注意哪些问题.也不知如何去查，敬请高人指点.对于你的帮助我们全家人深表谢意。

Answer 1

一是直接或间接查到他个人的身份证号码和姓名与房产证上记载的一致。

二是有了产权证，应该到当地的房地产管理局，或交易登记所，对该房屋查册，房管局对是否作抵押或被法院查封，一定有登记备案的。费用各地不一样，20-100元左右。是值得花费的手续。

三、如姓名不一致，可能是中间被转手几次了，如在五年内交易过，要缴纳重税5%以上，他在去年买的未过户，哪要求对方的上家协助过户，过户一日未未完成，不能付清价款。建议调查清楚后才作决定，不要贪小便宜。

也有可能是他家人的，这个要求他人作书面证明并作公证处公证，授权他全权处理。哪怕是夫妻双方，也要另一方签名。

四、如办理银行抵押，要求转按揭或交清余款，办理涂销抵押。

五、如法院查封，就没有处置权，不能交易。不能买。

Answer 2

首先，该房子有无合法证件要去当地的房管局去查，而不是去派出所。
其次，不管该房子以前是何种产权，只要该房子现在是大产权，也就是可以合法的上市交易，那就可以购买。
最后，过户必须要和原户主过户，不能和中间人过户，否则没有任何的法律效力。

Answer 3

首先，该房子有无合法证件要去当地的房管局去查，而不是去派出所。
其次，不管该房子以前是何种产权，只要该房子现在是大产权，也就是可以合法的上市交易，那就可以购买。
最后，过户必须要和原户主过户，不能和中间人过户，否则没有任何的法律效力。

Answer 4

一、二手房产权信息要细查
1、要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件等
产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证；身份证件是指身份证、户口簿等。
2、向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源
房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；登记日期，此日期为该项交易的签订日期；成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；其他内容，如房屋平面图等。
3、查验房屋有无债务负担
房产档案记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实，至于所涉房屋是否被抵押等则必须查验其他有关证明，包括抵押贷款合同等，从而对该房产有更深的了解。
二、二手房产权六大问题要特别注意
1、产权交易有限制
如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房以及危房等不能上市交易的问题。如军产、院（医院）产、校（学校）产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
2、承租人可能优先购买
在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
3、房改房成本价未补足
1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。
如果购买的是卖房者当初以优惠价、标准价购买的房产，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。
4、城市居民不能买农村的房子
根据国家政策规定，农民的房屋一般不能直接卖给城市居民，城市居民只能向农民租房。
乡产权房屋（又称小产权房屋）需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用权证上显示是城镇开发的，才可以上市交易。
5、未办理不动产证
购房者还需要注意，如果购买的房子只有购房合同和发票，而未办理产权证则尽量不要购买，这类房产很可能会因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。
此外，在房屋买卖交易完成的同时，买方应要求卖方及时协助自己到房管部门办理产权过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。
三、二手房产权年限怎么算？
房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：住宅用地，产权年限是70年；综合用地，产权年限是50年；商业用地，产权年限是40年。
房屋的产权年限是从开发商拿地之日开始算起，如果一套二手房，开发商拿地时间是2000年，原房主是2005年第一次买入，2010年出售给了新业主，则房屋到了2017年，剩余的产权年限为：2000+70-2017＝53年，即剩余的产权年限为53年。