2023年地产市场的新势力：地方城投的崛起与挑战
今年的房企销售排行榜上，一些非传统力量崭露头角，引人注目。首屈一指的是杭州的之江未来社区，以176.9亿的销售额傲视群雄，由厦门建发与杭州城投联袂打造。接着是广州琶洲上品，166.3亿的销售额，由香港越秀和广州地铁联手开发，北京城建集团的天坛府以139.8亿紧随其后，位列第五。在百强榜单中，超过7成的项目由地方城投和央企主导，显示了它们在市场中的强势地位。
地方城投和央企在过去的三年里几乎主导了土拍市场，它们的参与并非单纯追求利润，而是肩负着稳定市场、满足区域发展需求的重任。然而，这股崛起背后隐藏着双刃剑。一方面，城投凭借庞大的土储，占据了市场供应的主导，但部分地块位置不佳，去化压力大。这就需要它们与实力更强的开发商合作，或者通过代建模式开发，挑战在于如何妥善处理这些“含金量”较低的土地。
城投公司的土拍数据令人瞩目：他们在收入、面积和地块数上分别占据44%、55%和70%以上，然而开工率却只有可怜的三成。这意味着大量的地块储备需要在未来几年内逐步释放，2024年市场供应的主力军很可能将是城投。降价可能导致国有资产流失，不降价则难以推动销售，而城投的负债率普遍超过70%，这无疑增加了2024年后市场的不确定性。
地产市场的割裂性愈发明显，稳地产的目标不仅是稳定预期，更是维护固有资产和土地市场。70%的市场供应出自城投和央企，降价风险对城投信用构成考验。民营开发商在竞争中处于劣势，开始寻求与城投合作，代建成为一种可行的盈利模式。这种合作对地方城投而言，既是提高开发能力的途径，也是转型为一级开发商的重要步骤。
地产市场的转型正在发生，传统开发商的重心转移至地方城投，预示着行业格局的深刻变化。尽管地产的春天何时来临尚无定论，但当压力主要由央企和城投承担时，我们不得不看到，地产与国家发展紧密相连的深层联系。这不仅意味着稳定性，也预示着地产行业在新时代的革新与挑战。
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