普宅和非普宅主要根据以下三点来判断:
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上(不含1.0);
2、单套建筑面积在140平方米以下(不含140平方米);(你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅)
3、实际成交价格低于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);具体来说，五环内，单价39600元/平米，总价468万元；五环到六环，单价31680元/平米，总价374.4万元；六环外，单价23760元，总价280.8万元。总价或者单价满足一点，即算第三个条件满足。
住宅项目同时满足以上三个条件，即可以算作普宅，否则都算是非普宅。
所以按照这个标准，北京市大部分新房项目都是非普宅项目，目前市面上的普宅项目很少。
普宅和非普宅的主要不同除了这些基本特性，主要体现在首付比例上，首套资质的话，普宅项目首付比例35%，非普宅项目首付比例40%；二套资质的话，普宅项目首付比例60%，非普宅项目首付比例80%；所以，对二套资质的客群影响更大一点。