看物业管理条例上说物业和业主之间是一种合同关系,也就是说业主用不用物业是业主自己说了算的??那如果一个小区里大部分居民同意物业进驻,但是有少数的几户居民不同意,这个应该怎么处理??有人说少数服从多数,不过我觉得业主之间从法律上讲少数人没有服从多数人的义务啊,实际操作中能不能物业进小区了,但是这个小区里有的业主和物业签订服务合同,而其它的业主不签,不享有物业服务,也不交物业费呢??
第二个,如果物业和业主是合同关系的话,那么物业就是一个纯粹的服务机构了(因为业主应该不会花钱请人来管理自己吧),那么有时候这个物业说你不交物业费我就给你断水断电,这合法吗??
第三个,这个物业和业主既然是合同关系,也就是服务关系,为什么我们这个小区的车位要从物业买呢,应该这个车位本来就是业主的啊,物业只不过是个服务机构,使用车位为什么要交钱呢??
第四个,这个物业费交上之后一般可以享受到什么服务呢,为什么有的时候家里电线坏了让物业给修修还要花钱啊,
第四个,物业是服务机构话,像电梯这样的东西坏了,物业有义务给修吗??这个费用是业主出还是物业出啊。
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“物业”和“业主”之间的法律关系是合同关系。
但是这种合同关系是比较特殊的,合同讲的是签约主体,物业是其中一方,而另一方不是具体的某一个业主,而且全体业主的代表方——业主委员会。
物业管理法律关系的分类
物业管理法律关系的具体种类很多,可按不同标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同,物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。其中刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定,只是指出物业管理行为涉及犯罪的按《刑法》相应规定处理,因此本节不对物业管理刑事法律关系作论析。
物业管理民事法律关系
物业管理民事法律关系是指根据民事法律规范调控所确立的以民事地位和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。
民事法律关系主要有三个特点:第一,民事法律关系参与者的法律地位是平等的,当事人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系;第二,民事法律关系大多是由当事人自愿设立的,是否建立和以何种形式建立何种民事法律关系,一般是由当事人的合法意思决定的;第三,民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的,权利义务对等是指当事人双方之间互相享有权利和负有义务。另外也有只是一方享有权利,另一方仅负有义务的民事法律关系。
物业管理法律关系中民事法律关系占多数,如物业产权行使法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。但在物业管理法规中,为避免与专门民法的规定存在过多重复而较少对物业管理民事权利义务具体规定。
物业管理民事法律关系具有一些自身的特色:①物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。国家虽然作为城市土地所有者而成为物业的最大业主,但并不以土地业主的身份直接参与物业管理民事法律关系,只是在国有土地使用权出让合同期限届满时,才依法出面收回出让的地块及地上物业。②物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理发生的服务效果。③物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定,受国家意志制约性较强。鉴于物业管理涉及的公共利益较为重大,物业管理法规在尊重民事法律关系当事人自愿的前提下,对当事人的民事权利义务特别是义务作出了较多的指导性和强行性规定。例如,业主公约的订立、物业管理项目委托合同的订立在行为形式上都要求采用书面形式,以及通过《物业管理服务等级标准》规范服务行为等。
物业管理经济法律关系
物业管理经济法律关系,又称物业管理事业法律关系,是指国家及各级政府职能部门在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业管理事业及其他单位(物业的开发建设单位、公房出售单位等)和社会组织(物业管理行业协会、业主自治团体联合会等)之间依经济法形成的经济地位和经济权利义务关系。
物业管理经济法律关系是物业管理法规中规定内容最多的部分,这是由物业管理法规属于经济法范畴的性质所决定的。中国物业管理经济法律关系具有一些自身的特色:①物业管理经济法律关系分为业主自治管理法律关系和物业管理行业管理法律关系两大板块。其中业主自治管理板块不仅包含物业经济管理的关系内容,而且涉及人居环境文明建设管理的内容关系。②物业管理经济法律关系中代表国家对物业管理事业执行归口管理的机关,不是一般的综合经济管理部门(如国家计委、国家工商行政管理局等),而是国务院房地产行政主管部门(国家建设部)和由县级以上地方政府确定的负责物业管理的相关部门。③物业管理经济法律关系涉及经济法律规范所调控的各种经济关系,包括规划、计划、财政、物价、工商、税收、金融、会计、劳动、环境保护、反不正当竞争、产品和服务质量监督、消费者权益保护等经济法律关系。
物业管理行政法律关系
物业管理行政法律关系是指因与物业管理相关的行政法律调控而在政府、物业管理归口主管行政部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的地位、权利义务关系。
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