物权法的第148条中的‘并退还相应的出让金’，该怎样估算？‘相应的’作何解释？

Question

如题所述

Answer 1

　　《土地管理法》第58条规定，可以收回土地使用权的情形有五种，即为公共利益需要，为实施城市规划进行旧城区改建，土地有偿出让合同约定的使用期限届满，因单位拆迁、撤消等原因停止使用原划拨的国有土地，公路、铁路、机场、矿场等核准报废。这五种情形中后三种是土地使用权消灭的情形，前两种是土地使用权提前收回的情形。《土地管理法》的规定是否与《物权法》的148条相冲突？
　　如果不相冲突，那么在公共利益需要使用土地一种情形之外，还有实施城市规划进行旧城区改建可提前收回土地使用权的情形。如果相冲突，按照新法优于旧法的原则，适用《物权法》的规定，那么只有在公共利益需要的情形下才能提前收回土地使用权，为实施城市规划进行旧城区改建就不能提前收回土地使用权。
　　在满足公共利益需要提前收回土地使用权的情形下，对土地上的房屋及其他不动产可按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定进行补偿，而在旧城区改建提前收回土地使用权的情形下，对土地上的房屋及其他不动产进行补偿适用法律则是个问题。如果把旧城区改建理届定为公共利益范畴，则可以适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》，但是，旧城区改建的主要方式是房地产开发，难以届定为公共利益，那么对土地上的房屋及其他不动产进行补偿适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》则没有法律依据。《物权法》第5条规定，物权的种类和内容，由法律规定。新修订的《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。 ”那么国务院《城市房屋拆迁管理条例》才有了法律依据，但是不是公共利益需要的房屋拆迁补偿，如上面提到的旧城区改建，国务院则没有法律授权性规定，《城市房屋拆迁管理条例》无权对此作出规定。因此在公共利益之外的房屋拆迁补偿应当如何适用法律还有待解决。