西安最新首套房认定标准如下：
1. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款购房——算首套。若贷款未结清——算二套。
2. 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录——算首套。若贷款未结清——算二套。
3. 全款买过一套房，卖掉了，而且通过房屋登记系统查询不到房产——算首套。若能查询到——算二套。
4. 全款买过一套房，后来又全款买过一套房，或者贷款买过一套房，后来又贷款买过一套房，尽管两次买房时间挨得近，但由于卖掉了旧房子，而且两次买房都系全款，那么两次买房均不算作房贷置换，均算作首套房。
5. 一人名下有两套房，卖掉了，而且两套均通过房屋登记系统查询不到——算首套。若一套能查询到、一套查不到，那么不算首套。
6. 夫妻双方结婚后没有单独的住房记入（房产证）家庭住房信息记录（不管实际居住与否），再次申请住房贷款购买普通住房，算首套。如果已利用公积金贷款买过房、再次申请公积金贷款购房——算第二套房。如果申请商业贷款购买住房——算第二套房。
7. 使用住房公积金购买二手房（二手房卖家使用公积金贷款）买家用商贷——算首套。卖家用商贷、买家用公积金——算第二套房。买家使用商业贷款、卖家用公积金——买家、卖家都算第二套房。
8. 夫妻双方婚前各自贷款购买过一套房并且已结清，婚后如再购买住房——算首套。夫妻双方婚前一方购房另一方非配偶并且已结清，婚后如再购买住房——算第二套房。夫妻双方婚前各自购房一方非配偶并且已结清，婚后另一方不购买住房——仍可认定为首套房。
9. 农村户口的自己全款购买的房子属于农村居民建造的宅基地房，城镇户口的自己买的房子属于小产权房。这两种房子都不可按首套房政策执行。
10. 父母名下有房，以未成年子女名义再购房，根据新的政策属于二套房以上。根据新的政策属于首套。
11. 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房——算首套。如果按赠与、继承等非购买形式取得房产后，再次申请房贷——算二套。
12. 有未成年子女时名下有房产，该房产参加房改之后作为工龄已享受过了福利分房，再次申请房贷——算二套。该房产参加房改之后作为工龄未享受过福利分房，再次申请房贷——算首套。
13. 已成年自己有房产，以未成年子女名义再购房——算首套。父母出全资以子女名义购买（未利用公积金贷款）以子女名义再次申请房贷——算首套。
14. 申请商业贷款购买住房的家庭名下无房但有商业贷款记录的（包括公积金和商贷），再次申请房贷按二套房以上执行（过去是按二套房以上执行）。申请住房公积金贷款购买住房的家庭名下无房但有公积金贷款记录的（包括商贷），再次申请住房公积金贷款按二套房以上执行（过去是按二套房以上执行）。
15. 申请商业贷款购买住房的家庭名下无房但有商贷记录的（包括公积金和商贷），或者有公积金记录的（不包括商贷），再次申请房贷按二套房以上执行（过去是按二套房以上执行）。申请住房公积金贷款购买住房的家庭名下无房但有公积金记录的（不包括商贷），或者有公积金记录的（不包括商贷），再次申请住房公积金贷款按二套房以上执行（过去是按二套房以上执行）。
16. 首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款——算首套。首次购房使用公积金贷款，再次购房使用商业贷款——算第二套房以上。
17. 婚前一方全款买房，婚后以另一方名字购买——算首套。婚