第2个回答 2008-11-15
03-07年北京地价房价状况调查分析 近期中国土地勘测规划院地价所完成了北京市房屋、土地市场情况调查。 需说明的是，本文旨在分析土地的实际取得成本与完成开发后的房产售价的关系，故未将地价与房价修正到同一时点；此外，本文仅基于可获取的交易案例资料进行分析，不保证数据的系统性和完整性，但所取数据均来源于政府公布信息，具有代表性和可分析性；文中用于分析地价房价比的数据为楼面地价；本文所用的招拍挂数据来源于310宗土地，其中115宗土地的地上房产正在以期房或现房的形式进行销售。 北京房价和地价的基本状况 北京市2003年－2007年上半年以招拍挂方式出让土地的数据显示，北京市的平均地面地价和平均楼面地价并非逐年上涨，而是总体趋势上涨，但年度间涨跌互现。具体而言，地价年度波动幅度较大，整体呈上升趋势；楼价于2005年出现43.66%的大幅上涨，其他年份的变动幅度不大，总体价格水平呈上升趋势。 2003年－2006年，北京市以招拍挂方式出让的土地中，商业用地楼面价最高为每平方米16895元，最低为每平方米164元；居住用地楼价最高为每平方米11015元，最低为每平方米169元。楼价最高的居住用地，其地价也为全市最高。 北京市2003年－2006年，以招拍挂方式出让的土地中，商业用地地面价最高为每平方米54824元，最低为每平方米187元；居住用地地面价，最高为每平方米36170元，最低为每平方米124元。 2003年－2006年，北京市以招拍挂方式出让宗地上的现售房中，最高商业用房价格为每平方米31800元，最低商业用房价格为每平方米5688元；最高公寓价格为每平方米24607元，最低公寓价格为每平方米6692元；最高普通住房价格为每平方米17839元，最低普通住房价格为每平方米2202元。 在经济持续保持连年高速增长，房地产市场持续繁荣的情况下，北京市的地价并没有逐年上涨，而是在上下波动当中总体向上。其主要原因是由于土地的成交价格受区位、容积率，以及政府的供地政策等多种因素的共同影响所致。一般而言，区位好的地段，地价较高，反之则较低；容积率高的地块，地价较高，反之则较低；土地供应量放大，会对地价产生向下的牵引作用，反之，则会形成地价上涨的动因。由此可见，不同年份间，土地成交的区位、平均容积率，以及土地的年度供应量，都会在不同程度上对地价的高低产生影响，并最终作用于地价的整体走势。 至于造成北京市2004年和2005年地价大幅上下波动，应缘于“8•31大限”的土地新政。