在法律上,小区会所产权并非必然属于业主共同所有。实际情况可能恰恰相反,多数开发商并没有将“小区会所”出售,小区会所的产权仍然保留在开发商手里。“小区会所”,听起来像是业主的,但在法律上,其符合专有部分的构成要件,正如小区内没有卖出去的房屋一样,其所有权归开发商。
另外,从利益平衡的角度出发,如果将会所从法律上确定为业主共有,对业主也未必一定是好事。因为如果谁拥有产权,谁就要承担与此相应的费用。例如,不少小区会所都有游泳池,游泳池的日常养护费用很大。既然业主共同所有了,就要由业主分摊养护费用,光靠泳池收费是应付不过来的。显然,大多数业主根本无法筹集足够资金维护小区会所运作。但如果为了弥补费用而将其小区会所出租,并不是直接用于业主们的日常生活文化需要,也同样会引起部分业主的不满和抱怨。
因此,小区会所的产权归属和合理使用是两个问题,不能混为一谈。
关于小区会所的产权归属,2007年10月1日起实施的《物权法》并没有直接指向“会所”的规定。但是,物权法草案三审稿曾有过直接指向“会所”的规定:会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有。2005年10月22日,十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案讨论删除了有关会所的规定。对此,全国人大法律委员会的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。
在法律实务中,有律师认为,根据我国物权法第七十三条的规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内...关于小区会所的产权归属,2007年10月1日起实施的《物权法》并没有直接指向“会所”的规定。但是,物权法草案三审稿曾有过直接指向“会所”的规定:会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有。2005年10月22日,十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案讨论删除了有关会所的规定。对此,全国人大法律委员会的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。
在法律实务中,有律师认为,根据我国物权法第七十三条的规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”,会所属于该条规定中的其他公共场所或公用设施,因此,会所应属于全体业主共有。对此,我们意见不同。会所不同于道路、绿地,并非公共场所或公用设施。一切主体均可以使用小区内的道路、绿地,使用小区内道路、绿地不会另行产生费用,其产生的收益或益处也是无形的。但会所的使用和服务均是有偿的,而且,使用主体受限,即使是小区业主使用也受诸多限制。
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