第三套房的认定主要是依据相关政策和规定来判断的。一般来说，以下情形可以被认定为第三套房：
一、以家庭为单位，家庭成员名下拥有两套房产。家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。当这些家庭成员名下的房产达到两套时，再次购房就会被认定为购买第三套房。
二、个人名下已有两套贷款购房记录。即使已经还清贷款，再次贷款购房时也会被认定为第三套房。这是因为银行通过查询个人征信记录，可以了解到借款人之前的贷款购房情况。
三、特定情况下的认定。如部分地区采取“认房又认贷”的原则，即名下无论是否有贷款记录，只要实际拥有房屋达到两套或以上，再次购房均算作第三套及以上住房。另外，对于某些非普通住房或别墅等高端住宅的购买也可能被认定为第三套房。具体认定标准还需结合当地政策和规定进行判定。
简而言之，第三套房的认定是基于家庭名下已有的房产数量以及贷款购房记录来确定的。在进行房产交易或贷款购房前，建议详细了解当地的房地产政策和规定，以避免因不符合政策而导致的经济损失。