买二手房的流程有那些？怎保证安全和质量？

Question

交易流程、质量保证、是否抵押出售，没其问题？

Answer 1

购买二手房注意问题：选择中介机构要慎重许多购房者在购买二手房时，为省时省力，都会通过中介机构来查找房源，进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂，许多不法中介采取各种手段欺骗购房者，例如，有的中介为促成交易，故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵，有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞，故意不明确使用面积、建筑面积、以及建筑面积是否包含了公用面积，从而给购房者设下陷阱，使购房者蒙受巨大损失。张律师提醒，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。　　
全面审查最重要环节
全面审查是购买二手房最重要的环节之一。张律师说，所谓全面审查，主要包括以下几个方面：
１．对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿，查验卖房人与产权人是否为同一人，如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书；
２．对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明，包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”，购房者在审查上述证件时，必须查验原件，必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。 ３．对房屋其他上市交易资格的审查。
（１）如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件； （２）如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；（３）如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；
（４）如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售；
（５）如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；
（６）如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
４．对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。　　
关键性承诺应体现在合同当中
除了全面审查之外，张律师还告诉记者，交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续，在这一环节，律师会告诉购房者需要准备哪些证件。最后，购房后应及时办理过户手续，以避免节外生枝。

Answer 2

我把买卖房流程及出示的相应证件给你介绍一下：两种 贷款、一次性，贷款：签合同交定金---过户----下房证----提供材料（身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、流水账）签字-------审批7天左右-----进抵押7天左右-------出抵押7天左右-------放款-----结清房屋费用（水、电、煤气、暖气、物业费、有线） 。一次性：签合同交定金---过户----下房证----结清房屋费用（水、电、煤气、暖气、物业费、有线） 。过户房主提供：身份证、户口本、婚姻证明、房证、契证。过户买方落一个人名提供：身份证。两个人名提供：身份证、关系。这是二手房买卖的正规流程。

Answer 3

二手房买卖的交易流程一般要注意以下九个步骤：一是看房，一般通过房产中介去或自己看房源；二是签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；三是签订买卖合同，也就是房地产买卖合同，同时在网上做合同备案；四是付首付款，若上家有贷款，通常上家会用首付款去提前还贷；五是办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款；六是办过户交易手续，过户手续办好后，交易中心会出具收件收据；七是领取房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；八是贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定；九是交房和付尾款。

Answer 4

要把握房屋的真实性，就是审核房屋主人的身份证、婚姻证明、房产证、土地证；支付首付款的安全性；要有万一对方不卖给你，你怎么办的预案；保证对方能够及时到当地的房管部门签字；谈好有关税费、以往的水电等费用的清偿、、、