如何与开发商签订合同

Question

如题所述

Answer 1

　　接到何女士的电话是在一个星期六的上午，何女士在电话中称她已看好新华公园附近的一个新推出的楼盘，准备购买的房屋面积近 90平方米，价格为 2500多元／ 平方米，位置、户型都比较好，想立即和开发商签订认购合同书，并希望我能立即到开发商售楼部提供购房法律服务。虽然这个电话来得太突然，又是在星期六，但是我还是答应了何女士的要求。因为我正想了解在新的《商品房买卖合同》出台后，开发商是怎样签订合同的。　　半小时后，我到达了开发商售楼部，对楼盘的“五证”进行了审查和核对，确认了售楼的合法性，接着便对开发商提交的认购书进行审查，认购书的内容大致包括： 1、客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价； 2、买卖双方应该签署正式买卖合同的期限； 3、认购方交纳一定数额的定金，并约下如未能在约定期限内签署正式合同，认购方交纳的定金不予退还；开发商对该房屋再行销售时对定金的处理方式。应当说该认购书的内容是目前成都市很多楼盘经常采用的，针对该认购书，我和售楼小姐进行激烈地争论，焦点集中在定金条款上。我要将该条修改为“如认购合同双方未就正式商品房买卖合同达成一致意见并签订的，定金应退还认购者”。　　而售楼小姐则认为，如果这样签合同，一旦购房者因各种原因不愿签订正式购房合同（哪怕正式合同的各项条款是比较公正的），而作为开发商，为认购方保留所认购的户号这段时间造成各类经济损失无法弥补。因此她坚持不愿修改该条款，我则就该条款向售楼小姐作了较细的分析，我提出，该条款表面看起来比较公正，但购房者承担定金罚款的可能性要比开发商大得多，因为《商品房买卖合同》条款中的空白内容（包括补充协议）通常都是由开发商拟定后交给购房者，双方在此基础上进行合同的谈判，或者出示的只有空白条款的买卖合同文本，这样就使认购方无从得知开发商是如何规定有关条款的。　　而在认购阶段，购房者仅就房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下，要求购房者承诺一定与开发商签订正式合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同，而开发商又不同意，则会使合同无法签订，在这种情况下，开发商援引认购书中有关定金的条款，从而不退还定金；而如果购房者为了保全定金做过多妥协，购房者权利将很可能无法得到有效保障。　　经过一番讨价还价，最后双方达成签订认购书的同时就正式商品房买卖合同的内容予以确定。下午，我和售楼小姐就正式合同文本的内容进行了谈判，最终确定了将来签订正式合同的文本内容。谈判结束后，何女士向我表示了谢意，并说，如果没有律师的参与，还真不知道签订购房合同有这么多知识和问题。其实，通过这次提供购房法律服务，我也感受到，新的《商品房买卖合同》文本对开发商、对律师来说，值得学习、探讨的地方很多，对合同谈判的技巧、知识要求更高。

Answer 2

合同一般都是开发商拟好，业主看了没问题就签字，如果有问题双方可以通过附加条款约定，在签订合同时一定要注意以下几个问题，防止上当受骗：
1、签约前要审查开发商资质
签约前购房者要认真审核开发商的开发资质以及相关的销售许可文件。如果购房者没有购房经验可以提前查阅一下相关的法律规定或者保险起见可以提前咨询一下律师。具体需要审查的内容有：
（1）审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。
（2）审查《商品房预售许可证》以及出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。
2、签约时要审查合同内容
对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。开发商销售商品房应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书（房屋土地调查机构提供）、建筑平面布置图等。
（1）签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。
（2）商品房买卖合同的基本内容要具体明确。一般购房合同都是采用开发商提供的格式文本，这里提醒购房者一定要采用正规管理部门提供的合同文本，如果不放心可以请律师一起自行拟定购房合同。在合同订立前，应当将合同文本报工商行政管理部门备案。
3、注意约定面积条款
商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按建筑面积计价的，购房者应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积及相关争议的处理，如果收房时发现建筑面积不变而套内建筑面积发生误差或者建筑面积与套内建筑面积都发生误差要按合同约定处理。
4、规划、设计变更的处理要明确
开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商要在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，不答复视为同意接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。如果开发商没有在规定时限内通知购房者，购房者有权退房并由房地产开发企业承担违约责任。