第1个回答 2013-04-28
这是具体的方式分析: 随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善,原本的土地协议出让方式被取消,开发土地取得从主要靠关系变得主要靠资金,资金在房地产开发的过程中显得及为重要,故,称房地产行业为土地加资金的行业是恰当贴切的。如何通过各种途径筹集尽可能多的资金,是各开发企业的重要工作。当前,房地产开发企业筹措资金的方式有如下几种: 一、债权融资 债权融资就是借债,由开发企业向别人借贷,最常见的就是向银行贷款,实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保,比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保:开发企业将开发项目的国有土地使用权,或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押,贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后,按照工程的施工进度发放贷款,并对开发企业的资金使用进行监管。 对于上市房地产开发企业来讲,在符合条件的情况下,可以通过发行可转债的形式融资,该种融资具有股权和债权融资的双重性质。 二、股权融资 股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入,可以将其分为上市公司的股权融资和非上市公司的股权融资。 非上市公司通过股权方式融资相对容易,问题在于:在公司业绩或前景不好的情况下,新股东不愿意出资,而在业绩或前景好的情况下原股东又不愿意将公司的收益与别人分享;而且公司治理制度的不完善,导致股东普遍希望对公司有控股权,新股东如不能对公司有一定的控制力则一般不会轻易投入资金。 公司上市融资则可将融资渠道社会化,在整个社会的范围内募集资本,但房地产企业取得上市资格较艰难,但上市会带来诸多好处,不仅可以提高企业知名度,而且融资获得的资金几乎没有使用成本,没有还本付息的压力。 三、合作开发 开发企业如果具有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。但进行合作开发之前,应对合作方、合作项目的情况有充分的了解,并根据具体情形确定合作开发模式,以达到规避风险的目的。建议在合作之初,及时聘请律师作为项目顾问,由律师进行尽职调查、方案分析等专业服务,对切实保护自己的合法权益很有帮助。 四、房地产信托 房地产信托,是指委托人出于对受托人的信任,将财产委托给受托人,由受托人以自己的名义,为委托人的利益,将财产投资于房地产。 自121号文件出台后,房地产信托出现了所谓的井喷现象,单是去年第四季度就发行了37个房地产信托基金,看好该种融资形式的开发企业很多。但实际上该种融资形式可能对开发企业是好形式,但对投资者还是有不小的风险,就算是第三人为信托提供充分担保,起码也存在回报过低的风险。 当前出现房地产信托热,主要是因为银行信贷收紧而开发企业又缺乏其他融资渠道情况下的无奈之举,其实国内当前的房地产信托只是一种过渡性安排,无论如何不会成为融资的主要途径。 五、典当 典当,指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 一般来说,典当行提供的当金数额较小,典当期限较短,利息加上综合费相对银行的贷款利息显得较高,而典物的估价一般都严重偏低,如有别的融资途径,开发企业不会通过此种途径融资。 六、承建企业垫资 由于中国巨大劳动力供应量的存在,施工企业长期处于买方市场,承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺,开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用,垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。 承建企业垫资在一定程度上减轻了开发企业的资金压力,但加重了承建企业的资金负担,直接导致的后果就是承建企业可能拖欠材料厂商的材料款、设备款,甚至是建筑工人的工资,产生严重的社会问题。故,该方式不宜提倡。 七、按揭贷款 从法律关系来说,商业银行对个人的商业住房贷款是银行对个人的融资,但从效果上来看,其实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款,尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款,对开发企业项目的完工有着非常重要的作用,特别是对自有资金不足的开发企业。自从121号文件出台以来,由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高(诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等),导致按揭贷款数额减少(相对),已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂,可见该融资手段对开发企业的重要性。 在国内,由于信用体系的缺陷以及局部房地产过热,如果经济不景气或房地产价格出现严重下挫,过度的银行按揭贷款将会干扰贷款银行与购房人,在开发企业普遍为个人贷款提供阶段性担保的情况下,在担保责任没有解除前也会干扰开发企业。 如贷款人未能及时偿还银行贷款,则开发企业会根据担保合同的规定承担一定的担保责任,对此,开发企业应予以重视! 八、其他手段 现实中也存在一些其他的融资手段,比如开发企业和他人订立房屋买卖合同,约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋,开发企业除了返还房款外,尚支付给他人一定的固定回报,从本质上来说,该种做法实际上是一种变相借贷,是一种违规行为。 还有开发企业采取职工集资的方式筹措资金,由开发企业支付高额的利息,在进行该项操纵时一定要予以注意区分罪与非罪的界限,否则将导致刑事处罚。 房地产行业所需要资金数额巨大,采取单一的融资手段未必能达到最佳的效果,开发企业应该根据自己的特点选择最有利的融资方法组合。
第2个回答 推荐于2018-04-05
自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
预售资金
房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。
商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。
企业合作融资
房地产公司合作融资,包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,在银行贷款困难时,是比较好的选择之一。
债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。
房地产证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用,没有还款期限,同时还可以扩大规模,化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润,使房地产企业主体从国有制走向股份制,有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模,实现规模效益,达到上市融资的目的。
房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前,在我国已经初见端倪,是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金,然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式,属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。本回答被网友采纳