如何做好计划管理保证目标达成 凡事预则立，不预则废，如何把工作效率最大化，将直接影响企业目标的实现，而计划管理将是目标实现的核心要素。 计划管理作为企业规范的前置，起到了项目的协调和组织作用，很好的进行了有效协调、明确分工，在工作节点问题上保持部门之间的意见统一，贯彻落实到位，既可以提升工作效率，也可以优化企业运作流程，从而有效提升项目运营实力。 房地产项目运营最佳实践一书以全局性思维，阐释了企业运营的全过程，融合了多家标杆企业的先进理念，也将以榜样的力量帮助我探索适合自己工作方法，所谓拿来主义就是结合自身情况进行改良，以此达到工作的最佳状态和最高效的工作效率。 最佳实践一书在整合成果的基础上，系统的从项目运营、组织管控、投资收益管理、计划管理、会议管理、营销管控、成本管理、绩效管理等多个方面论述了房地产运营管理的内涵和延展。同时通过各种案例图表清晰的分析项目经营管理的症结和解决方法。 结合最佳实践的深刻理论，我从组织、计划、营销、客户和文化五个方面进行学习和思考。 组织管控方面， 该书就房地产开发企业的管控模式、构建思路和组织模式进行详尽的分析，针对不同的企业进行了模式的设置，提出了在房地产在各个不同的发展周期适用于不同的管控模式，没有最佳也没有标准，只有最适合的模式。 同时在建立起适合的核心架构下，一支专业的团队尤为重要，这个团队，必须具备凝聚力和执行力，企业有了团队凝聚力，才能更好的发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。曾经闭着眼睛就可以赚钱的时代已经终结，如今的房地产市场已经成为了弱肉强食的时代，只有厚增自己的实力来抵御外来的压力和竞争，积极进行职能结构的优化，针对不同地域制定不同的组织管控模块，有效搭建和提升执行力的平台，以此来推动和加强企业的稳健发展。 计划管理方面， 分别从运营效率、目标达成、主项计划、专项计划、部门计划、阶段性成果等展开研究和分析。一个好的计划等于成功了一半，因为机会与风险并存，通过计划可以降低风险，提高效益的实现。 项目的开发存在着内外综合环境因素影响，可控与不可控，而通过计划管理进行有效地加强协同关系，权责分级，层层落实，使项目计划落地有效地得以推进。 在关键节点的控制上进行统一的规划包括前期的市场调研、可行性分析、产品的定位、客户的界定等进行解决方案评审，通过方案的敲定，经过组织、实施、监督、协调、控制的过程，系统的进行各项计划的落实和开展，通过工作内容模块化、标准化，以控制过程基调、以效率为中心、以结果为目的，从而是项目运作的步调一致，合理推进项目是企业进入规模扩展。 营销管理方面 营销管理做为房地产企业重要组成部门之一，在整个项目体系中扮演着重要的角色，一个好的营销团队的建立，离不开一个科学和严谨的计划管理体系。而在整个营销环节，承担着战略体系的实施，一个打硬仗的角色。 如何集中他人的努力来达成目标的实现，将是管理工作的重心，必须考虑人、工作、人与工作的相互性，个人利益和组织利益的结合性，在平衡个人需求与组织需求时，既要执行规范又要改变规范。建立有效的分工协作体系，通过组织把任务和目标细分，明确每个人的任务职责，同时避免重复劳动，提高工作效率，以此来有效的连接计划执行确保管理过程的连续性和有机性 在人事活动方面，遵循人类行为模式，即所有自觉行为无不来自于激励或动机，所以尽量不要批评、指责和抱怨，因为每个人都希望别人的赞扬，同样害怕别人的指责。想要一个人发挥最大能力的方法就是赞赏和鼓励。真诚的赞扬可以收到效果，批评和耻笑却会把事弄糟。 弗洛伊德：我们做任何事情，都是起自两个动机：人性的渴望和做伟人的渴望。 房地产作为大宗商品具有特定性、固定性、价值的大额性、政策性、使用的长期性和投资性等，具有不同于一般消费商品的特性，我们在确定其物业定位，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。来制定一个 切实可行的销售计划，还包括实施这一目标的具体方法。在这个过程利用有效手段进行市场形势的研判，制定明确的目标计划，产品定位、市场推广、项目进度、回款计划、销售执行等，根据目标编制进行任务分解，层层落实，协同一致，严格按照业务模块进行业务梳理，构建各层级计划的关联关系，从而有效支撑部门计划的落地。另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期产品的销售工作带来促进作用。 客户管理与企业文化方面 房地产企业在客户关系管理上既要和自己的过去相比，更要和行业的领先者相比，对比最佳实践，找出自身的差距。 在中国房地产行业，万科是高举领跑者大旗的标杆企业，万科已经是中国知名的品牌，但是，支撑万科品牌背后的力量是什么呢？万科自己的表述是：“技术创新、部件品质和服务以人为本。”房地产企业有没有核心竞争力？万科的实践证明房地产企业是有其核心竞争力的，这种竞争力主要体现在产品创新、产业化程度以及企业文化方面，我们如何来看待品牌背后的东西？曾经有一篇文章中讲过“房地产品牌的背后是客户关系”的观点，是的，一个好的房地产品牌，其后面一定是有忠实的客户关系在支撑着，如果品牌后面没有客户关系支撑的话，那么这个企业一定不能持续发展。 在当今竞争日趋激烈的市场下，客户关系管理贯穿价值链始终，同时营销策略也在发生巨大的变化，从过去的产品营销、事件营销到体验营销 体验营销是以消费者的感官、情感思考、行动关联五个方面来重新定义设计营销理念的 传统的营销强调的是产品，现代营销理念强调的是客户服务，即使有了满意的服务，客户也不一定忠诚，将来将趋向于体验营销，只有为客户提供难忘的体验，才会赢得客户的忠诚，让企业走的更远。 《体验经济》一书中描绘了一则体验故事：生日最美妙的东西并非物品。从提供产品到展示体验，是一个企业不断适应客户的新需求、增加自己差异化的竞争地位、提升盈利水平壮大自身实力的顾客定制化过程；反之，则是企业走向无差别竞争、不断降低自身盈利水平的过程，最终的结果可能导致企业的消亡。 21 世纪的营销，是要建立4R 的关系文化： “保持”，是指通过满足和超过客户需求来留住他们，保持客户比取得客户的成本要少，核心是必须自愿。保持在房地产业的体现就是，使得客户的再下一次置业时，仍然选择你这家企业。王石说，深圳的客户每隔6 年半就会有一次置业行为。 “关联销售”，是指由于客户与企业建立了基于信任、守信、交流和理解基础上的关系，从而购买相关的产品和服务满足。关联销售在房地产业体现的也很突出，购买住宅的客户又选择了你的商铺等等。 “推荐”，是指由客户满意度带来的口头宣传效应，那些感到满意的客户会向他人传递强有力的信息。推荐，我们又将它称为“链式销售”，推荐的效用在所有的房地产企业中都有体验，在有的企业中，客户推荐已经成为销售的主要管道，占到整个销售额的50％以上。 “恢复”，是指将失误或者错误导致的客户失望转化成新的机会。通过恢复，可以重申你对客户的承诺。对房地产企业而言，恢复就是解决客户的问题，将问题客户转化为满意客户，实践证明，恢复客户对企业的信任，兑现企业对于客户的承诺，将会有效地提高客户的满意度和忠诚度。 培养忠诚客户 越来越多的成长性房地产企业开始认识到培养忠诚客户对开发商来说是很值得的，保持现有客户比吸引新客户的费用要低得多，维持一个忠诚客户可以为企业带来长期的利益，但是如何才能够将客户培养成忠诚客户呢。 首先，房地产企业可以充分利用俱乐部效应，让客户沉浸在一种会员情绪中，其乐融融，加入其中能够体验到一种归属感，即使没有金钱和实物的酬谢，客户也会感动又乐趣。其次就是，企业要提供与客户价值观相符的活动作为对客户的回报，通过客户活动，产生与客户间的互动，从而强化了与客户的情感交流，最 终是能够极大的增强客户对你的认同感。再次，可以通过发展联盟商家，为客户提供多方位的超值服务。 目前，国内的标杆企业几乎都是按照这样一种模式来做的。万科在1996 年借鉴香港新鸿基地产“新地会”的概念，率先在国内开始成立了客户会——即“万客户”，经过多年来的发展，万客会的服务理念也由初期从服务者的角度出发的“培植信赖的服务”，发展到“双向沟通服务客户。”和原来相比较，它强调了功能、注重了互动，如今又发展为“分享无限生活”，理念更加包容更加宽泛。 招商地产秉承以客为先的服务理念创办了招商会，通过联络整合蛇口区内诸如绿草地高尔夫俱乐部、美伦山庄、南海酒店、联合医院、体育中心等各类生活服务资源以及招商局集团麾下招商银行、平安保险、国通证券、招商国旅、迅隆船务等各类专业服务机构，为客户提供更优惠、更便利的全方位服务， 使会员真切感受家在蛇口的美妙，享受真正优质的生活。 侨城会是由深圳华侨城房地产有限公司发起成立的面向华侨城地产的业主和其他高尚人士生活服务组织。侨城会依托华侨城集团，通过内联华侨城城区内的各种生活、娱乐、教育、旅游等资源，外联其他俱乐部、会所等组织，为本会会员提供消费优惠、文化沙龙、旅游健身、置业咨询等全方位的服务。 开发商成立客户会对他们来说有什么回报呢？让我们来看看客户关系管理的价值体现，在销售环节，满意的客户可能推荐亲朋好友购买你的产品，也可能自己再次购买；在服务环节，我们可以根据客户提出的回馈意见，来改进规划设计、改进工程质量、改进服务过程质量。 忠诚客户，就在你身边 对房地产而言，一个忠诚客户的培养，贯穿于项目开发的全过程，落实在企业经营的各个环节。 首先是产品开发，如果你能站在目标客户的角度，在产品设计过程中精心研究小区环境和户型每一方寸空间的有效利用，并能在满足功能的基础上将建筑和 园林的艺术之美发挥到淋漓尽致，那客户一定不会对该公司做事的用心程度和专业素养无动于衷，“诚心，用心”，是我们与客户交流的基础，既是我们赢得客户尊敬和忠诚的手段，也是我们回报客户（朋友）的礼物。人与人的交往是如此，公司与客户的交往也是如此。 其次是市场推广。有了产品做基础（包括产品的现场包装和展示），利用忠诚客户，就可另外开辟一条低成本高效率的营销渠道，加快楼盘销售进度，解决靠纯广告宣传无法解决的销售难题。因此，在制定一个楼盘市场推广的总策略时，忠诚客户营销计划显得日益重要，它是楼盘推广的两条腿之一，不可或缺。 客户奖励计划是忠诚客户营销计划的重要组成部分，客户产生推荐行为，其内因是客户对产品和服务表示满意，从内心深处有将好产品与朋友分享的愿望。外因则是物质激励，现代人工作繁忙，节奏快，时间紧张，需要物质激励作为提醒。作为营销人员，要注意激励计划的有效性、及时性和对激励度的把握，并经常根据客户的偏好对激励物和激励方式进行灵活变换，吸引更多客户层面的兴趣。 对产品和服务表示满意的客户并不一定会产生推荐行为，客户奖励计划也只是在一定程度上使客户产生了兴趣。真正要促使客户产生忠诚行为（如客户推荐）还得靠销售人员日常工作中灵活而有技巧的频繁沟通。 如果说产品、服务和品牌培养了忠诚客户，那么，收获忠诚客户忠诚行为的则是一线的销售人员。在房地产业，客户推荐行为是在客户与销售员一对一的沟通中产生的，销售人员在辨别和挖掘忠诚客户，与客户日常沟通并促动其产生推荐行为等一系列的工作中存在大量的技巧，现已开发的CRM 系统只是为销售员的这些工作提供了一个高效率的工具，真正的客户沟通能力和意识的建立、以及技巧的把握还是在销售人员对业务的刻苦钻研之中。 对于销售这一服务过程中的重要环节，销售人员要从内心深处对产品和品牌有强烈的自信心，才能将这种信心传染给客户。作为有历史使命感和社会责任感的一家企业，我们是在竭尽所能在向客户提供最好的产品和服务，提供使他人生活家美好的机会。自信与真诚，会让你与客户的关系更亲近，也更稳固。 审视一下你的职业生涯，是谁对你充满信心，并希望与你交谈，这样的客户是帮助你进行销售工作的重要伙伴。这些对你信赖有加的人能成为你的支持者，并推荐你作为他人的置业顾问。这些人是当你销售遇到困难时，可以帮你一把的人。 忠诚客户是你能寻求建议、意见和忠告的人，你能从他们身上得到关于市场和销售的意见。当你面对销售难题不知所措时，你可以从他们那里得到帮助。用你的职业素养去打动他们，他们可以作为你销售工作中永不枯竭的源泉。 忠诚客户不仅存在于你众多的成交客户中，也存在于那些对你表示赞赏和认同、但因为一些可以理解的原因而没能成交的潜在客户中。 到处都存在支持你销售工作的忠诚客户，成功的销售人员善于发掘他们，重视他们，并能经常与其保持良好而顺畅的沟通。 忠诚客户营销，是做项目开发的各级营销人员必须关注的事情，需要我们时时刻刻站在顾客的角度，完善产品和服务，制定客户激励计划，并与客户保持顺畅的沟通。作为一个公司忠诚客户计划的最后采掘者，一线销售人员要有意识的做好忠诚客户的分析挖掘和沟通促动工作。善用CRM 工具，做好每一次客户沟通记录，有选择性地做好客户的深入访谈，这是我们挖掘忠诚客户的基础。行胜于言，打开你的记录本，开始挖掘你的忠诚客户并促使其快速行动。 客户服务中心是代表开发商对客户提供服务，物业管理公司是提供业主入住后的服务的。两者的服务不等同，中间的区分点是产品保修期，过了产品保修期的服务，客服中心就不受理了。但是按照当前的法律，开发商提供物业管理服务时受到法律的挑战，因为业主委员会可以不选择发展商的物业公司为他们服务，这就成了自己生的孩子由别人抚养。怎么办？开发商要成立客户会，对过了产品保修期的客户，以客户会的名义为他们服务，给他们提供关怀。客户会对客户的关怀是跨越整个过程的。b]以下是引用Harvard在2004-10-13 13:36:12 的发言： [/b] 要对客户进行细分首先要掌握客户的信息，这是基础。没有真实可靠的数据，做的工作都是凭经验，误差会很大。房地产企业并不是没有这些信息，而是有， 但是这些信息分布的很分散，不成型，各个部门都掌握一点，变成了一个个的信息孤岛，难以利用，时间久了，很多信息失去了时效。比如，你两年前做市场调研时掌握的资料，现在就不一定有价值了，可能那些信息已经变成了垃圾信息。我们现在做的工作首先是整合信息，打破信息孤岛，将静态信息变成动态信息，信息要不断地更新才会有价值。 我们对国内房地产企业的调研中发现，有一种现象是共性的，那就是大量的客户资料掌握在一线售楼小姐的小本本里，她今天在你这里干，资料就属于你，明天她跳槽了，她就带着装满客户资料的小本子走了。那些客户信息可都是你这个企业花钱做广告做宣传才得来的，本来应该是企业所有的，但是由于你没有相应的手段和工具，企业的客户信息就流失到销售员个人手里。今后，企业在对销售人员进行考核的时候，不仅要考核她的销售业绩，也要注重收集客户信息量的考核，要让私有信息变成企业内部能够进行共享的信息库。
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