在商业地产的运营中，业界对于其操作模式存在不同的理解，这直接导致了不同的实践策略和结果。常见的两种模式是招商先行或租售并举，前者通常能带动商业物业价值提升，而后者如果只售不租或先售后招商，可能导致物业贬值和招商困难。天津冯新总经理将商业地产模式划分为“杀鸡取蛋型”和“养鸡生蛋型”，核心是重视招商。
招商是商业地产的灵魂，商铺只要出租运营就有升值可能。"进可攻"是指带租约销售，"退可守"则指持有物业后寻找时机再售或通过其他途径如上市、REITS或信托。招商过程中，要把握几个关键原则：首先，招商难度高于销售，因此在佣金分配上应有所侧重；其次，招商人员数量应多于销售人员，且需要稳定，因为招商周期长、专业性强；再者，借助专业招商机构可以扩大资源网络，特别是对于品牌商家和大面积商铺的招商；最后，带租约销售是常见的运营模式，它平衡了开发商的现金流需求和招商目标。
商业地产并不仅限于购物中心，它涵盖了商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园等多元形态。狭义的商业地产专注于商业服务，如零售、餐饮等，与住宅、公寓、写字楼等物业类型在开发、融资、经营和功能上有所区别。
商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。