急询：购买法院拍卖的房子有何风险，各种税费该如何计算缴纳，如原房东户口没迁出该怎么处理。

Question

拍卖规则中写到：办理所有权转移过程中发生的【含拍卖前、后及初次领证（多次过户）】应当由原所有权人、买受人交纳的所有税款及费用（包括因政策性原因需向政府有关部门缴纳、补缴的土地出让金或出让金差额或土地使用租金、规费及欠缴的水、电、物业管理等费用和标的自身可能隐含存在的其他一切欠交或补交费用）均由买受人承担及支付，委托人、原所有权人和拍卖人不承担任何费用。】】】上面提到的这些费用到哪里可以查清楚，谢谢！

Answer 1

　　关于风险的分析：

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

　　上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。

　　风险一：房屋所有权证的办理难以确定

　　因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

　　如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

　　那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。

　　风险二：房屋质量没保障

　　因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

　　一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。

　　风险三：法律规定的执行回转

　　《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。

　　通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。

　　如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。

　　这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。

　　风险四：购房成本风险

　　这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。

　　其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。

　　拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。

　　另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。

　　风险五：实际居住人拒绝搬离房屋

　　如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

　　这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

　　以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。

　　综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。
　　你说的各项费用，法院都会告诉你。即竞拍这套房子，房价多少钱，税费多少钱，债务多少钱，佣金多少钱，总共多少钱，一问便知。这样就知道买这套房是否合算。
　　1、请留意房产证上房产是个人名物业还是公司名物业。
　　A、是个人物业，税费如下：
　　卖方税：1、个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%。
　　2、营业税：（评估价-原价）*5.5%或评估价*5.5%。
　　3、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。（注：此点税率为
　　四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）
　　买方税：1、契税：评估价*3%。
　　双方税：各一仟左右。
　　B、是公司名物业。
　　卖方税：1、营业税：（评估价-原价）*5.5%。
　　2、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大
　　税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）
　　买方税：1、契税：评估价*3%。
　　双方税：各一仟左右。
　　以上算法均需提供原价的购房发票，或在房管局调档调出原购房发票复印件。
　　你的拍卖得到的，上面评估价均改为拍卖成交价。
　　另外，法院裁定书给你的房子是原业主名下的，就只一次过户。
　　如果还没到他名下，即他也是通过法院裁决给他的，还是上一手业主名下，那就还涉及到二次过户或N次过户。
　　无论几次过户，所有过户费用都由买房人出。

Answer 2

首先，从法院竞拍得来的房子，是最干净的，其次，你说的各项费用，法院都会告诉你。即竞拍这套房子，房价多少钱，税费多少钱，债务多少钱，佣金多少钱，总共多少钱，一问便知。这样你就知道买这套房是否合算了。追问

你好，请问税费，债务多少钱等，我们自己到法院去都可以问的到吗？看到拍卖的房子第一天给看房，然后隔一天就拍卖了。

追答

你问法院的人就行，他们会告诉你的。
你看房的时间离拍卖比较近，所以隔一天就卖了，一般都有拍卖公告的，会提前若干天让竞拍人看房，了解详情的。多关注一下法院网的拍卖公告吧。

追问

你好，非常感谢，只是这个拍卖法院是委托拍卖公司操作的的，但具体问及情况拍卖公司都是一概不清楚的回答，今天看到房产证复印件上写着拍卖的房子有银行按揭贷款，对于这个按揭是否已经缴清也没地方查证，且原房东人已找不到，那么他得户口能迁出去吗，请问这类情况该如何处理。

追答

拍卖公司是经法院授权进行拍卖的，他们应该知道，竞拍此房都有哪些费用，不能只为了收取你的拍卖佣金呀。拍卖公司不清楚，这全是推脱，他们根本就不配经营拍卖公司。不是每个拍卖公司都像你说的那样。

追问

你好！
确实像你所说的那样，还有最后想问下，拍卖下的房子，原房东户口一直在这房子了的，除非原房东自愿迁出，否则一点办法都没有，这样对我们买方会有什么影响？

追答

他的户口不迁走，你可以向法院申请，强制迁出他的户口。

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