资产评估计算题

Question

某市某区有三层砖混结构办公楼一幢，土地总面积为360平方米，房屋建筑总面积为510平方米，月租金收入为2.7万元（整栋出租），订约日期为2002年1月份，建筑物已使用10年。假设建筑物的还原利率为10%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，收集附近类似房屋的出租价格水平，2004年1月份订约的类似房屋的年租金水平为800元/平方米，根据此资料分析，本例的租金偏低，需根据附近类似房屋租金水平进行调整，通过对比分析，认为被估房地产的年租金应为780元/平方米为宜。
附有关资料如下：
（1）房产税按租金收入的12%计算，（2）管理费以年租金的3%计算，（3）修缮费以房屋现值的1.5%计算，通过实地勘察，该房屋砖混一等，重置价格为800元/平方米，年折旧率2%，（4）保险费以房屋现值的0.3%计算，（5）租金损失准备金以半月租金收入计，（6）土地使用税以每年每平方米2元计。
试评估该房屋在2004年1月份的非有限期土地价格和期限为50年的土地价格。
最晚星期一能给出准确答案的我再加100分，谢谢。

Answer 1

(1)计算总收入年租金总收入=780×510=397800(元)
(2)计算年总费用
①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为：397800×12％=47736(元)
②管理费以年租金的3％计算：397800×3％=11934(元)
③修缮费以房屋现值的1.5％计算。根据实地勘察，该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年。
房屋现值为：800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元)
修缮费为：326400×1.50％=4896(元)
④保险费以房屋现值的3‰计算：326400×3‰=979.2(元)
⑤房屋折旧费：800×510×2％=8160(元)
⑥租金损失准备金以半月租金收入计为：397800／24=16575(元)
⑦土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720(元)
⑧年总费用=47736+11934+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元)
(3)计算总收益。
本例房地产的总收益为：397800-91000.2=306799.8(元)
(4)求取土地纯收益。
①房屋纯收益为：326400×10％=32640(元)
②土地纯收益＝总收益一房屋纯收益=306799.8-32640 =274159.8(元)
(5)求取非有限期土地价格。
土地总价=274159.8÷8％=3426997.5(元)
每平方米地价=3426997.5÷360=9519.44(元)
(6)求取50年使用权土地价格。
土地总价=274159.8×〔1-(1＋8%)-30〕/8%=3426997.5×(1-0.0213)=3426997.5×0.9787=3354002.45(元)
土地单价=3345002.45÷360=9316.67(元)。

Answer 2

一、典型的净资产为负
二、使用资本资产定价模型确定权益资本成本
权益资本成本=风险溢价*β+无风险收益率=(20%-15%)*1.4+15%=22%
三、使用通用负债成本模型确定长期负债成本（负债）成本
长期负债成本=债务利率*（1-所得税率）=17%*（1-30%）=11.9%
四、使用加权平均资本成本模型确定折现率（因为条件中
折现率=加权平均资本成本=负债比重*负债成本+权益比重*权益成本
=11.9%*3000/1300+22%*(1300-3000)/1300
=-1.31%
这是一个不可思议的折现率（为负）。而实际上，条件中的企业的净资产为负，并且已经到了那种地步，其破产成本早已超过其边际税负保护的程度，根本不应该得到那么多的长期负债，或者说早就可以破产了。除非长期负债中有属于权益投资人投入的实质上构成了对该企业的净投资部分（比如权益投资人的长期应收款）或者该企业属于政府特准不得破产的企业（从而政府对其进行了大量的资金注入，但被要求支付高额利息。实际上也行不通）。

Answer 3

题目很简单的，只要看书就会。
无限年期总价=取得费+开发费+税费+利息+利润+增值收益
取得费一次投入，开发费均匀投入，这个在计算利息的主要下
利润=(取得+开发+税费)*20%
上述是无限年期的。50年期的=无限年价格*(1-1/(1+10%)^50)

Answer 4

1，生产线重置成本计算如下：
=被评估资产的价值=历史总成本-累积应计损耗=历史总成本-有形损耗-无形损耗（功能性损耗+经济性损耗）。
=4000000-140000-26000-19000-11000-14000-（4000000*90%）/15
=3550000
元。
2，功能性损耗（贬值）计算如下：
=被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本×折旧系数)
=（4000000-3550000）*10%
=45000
元。
3，经济性损耗计算如下：
=与经济业务活动直接相关的成本费用损耗=14000+5790000=5804000
元。
4，评估值计算如下：
新设备价值：4000000*80%=3200000
设备的使用时间：15年
设备价值：3200000*0.7%/15=14933.333
元。

Answer 5

1.解:乙公司经营平稳，红利派发亦较平稳，则其适用于固定红利模型，但需计算其固定红利。
P=A/13%
2000╳0.20
2000╳0.21
2000╳0.22
A=
+
+
+
1+13%
(
1+13%)2
(1+13%)3
2000╳0.19
2000╳0.20
+
╳
0.2843
(1+13%)4
(1+13%)5
=(400╳0.85+420╳0.783+440╳0.693+380╳
0.613+400╳0.542)
╳0.2843
=1437.52╳0.2843≈408.69(元)
P=408.69/13%=3143.75(元)