第3个回答 2010-11-16
购买转按揭房的全程
《私人理财》杂志报道 赵小瑞和妻子3年前来到广州工作。由于夫妻都是外地人，赵小瑞所在公司提供了相对宽大的房子，两人自然也乐得其所，没有买房置业。
2005年6月，赵小瑞跳槽到了一家更有发展前途的公司，夫妻俩不得不搬出原来公司的住房。 赵小瑞迫切希望在 “花城”广州拥有一套自己的住房。
赵小瑞和妻子开始了寻房买房的“艰难历程”，他们每天在各大楼市穿梭。售楼小姐把房子吹得天花乱坠，可见了庐山真面目后，不是价格昂贵就是地段不好，再不就是周边环境有瑕疵。赵小瑞为房子的事情伤透了脑筋。
这时，朋友向赵小瑞推荐了一套120平方米的房子，房主向银行贷款20年，由于要出国发展，无心再供房，有意将房子以50万元出售。赵小瑞带着妻子去看这套房子，妻子非常喜欢房子的设计和结构，周边环境也幽雅，而且由于房子位于教育强区东山执信路，对将来孩子上学也是好事。
终于寻得一套满意的房子，可赵小瑞夫妇又有了新的顾虑，贷款的房子能买吗？办理的手续复杂吗？用哪种方式买较合算呢？
赵小瑞咨询得知，根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，借款人转让设定抵押权的房地产，必须经过抵押权人同意，并将转让所得价款用于提前清偿所担保的债权。作为购房人，需要重新向银行申请按揭。于是，赵小瑞对购贷款房可以付款的方式进行了逐个的计算和比较。
如果赵小瑞一次性付款的话，手续相对简单些。办理手续时，卖方需要带有身份证、户口本、人名章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明等相关的证件。赵小瑞需准备身份证、户口本、人名章、《房屋买卖合同》证件。赵小瑞需要支付的费用是：契税（评估价的1.5％）＋印花税（城建税及教育附加税）（房价的0.05％）＋测绘费＋权属登记费+工本费＋过户登记费＋查档费＋印花费。
所需的费用如下：
契税:500000×1.5％＝7500元；
印花税:500000×0.05％＝250元；
其它费用：测绘费+权属登记费+工本费＋过户登记费+查档费＋印花费,约300元；
买房交易费用总计为：8050元。
一次性付款（价格50万元套内面积120平方米的房子为例） 合计 契税 （房价的1.5％） 印花税（房价的0.05％） 测绘费＋权属登记费+工本费＋过户登记费+查档费＋印花费 8050元 7500元 250元 300元
但是，赵小瑞考虑目前自己的存款只有55万元，若拿50万元一次性买断房子，手里就没有储备的资金了。而且妻子还想在一两年内添个小宝宝，生育费用已是一笔巨大的支出，加上得为孩子储备一些教育资金，这样算来手头资金并不宽裕。于是赵小瑞也考虑了商业贷款即“转按揭”。
转按揭是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。 简单地说，就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。
“转按揭”在法律上没有任何问题，新的买房人只要经过严格资信审查，银行确认其有偿付能力，通过债务转移，将负债人变更，银行可以先给出转让贷款的承诺，买卖房屋的双方就可以到房管部门办理产权登记手续。但是，现贷款人贷款年限不能超过前业主。
“转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清住房贷款时，可以卖出该房屋，而买入该房产的人，可向银行申请二手房购房贷款。“买卖”两讫后，该房产的借款人就从前一个购房人变更为现购房人。
按揭购房的还款方式有两种，一种是等额本息还款（简称：等额法），即每月还款额相同，便于安排家庭收支计划；另一种是等额本金还款（简称：递减法），每月归还的本金不变，利息逐月递减。两种还款方法各有所长，后者比较适合积蓄资金以存入银行或购买债券为主的家庭。赵小瑞一家手头上还有其它投资，且投资回报率高于贷款利率，仔细权衡之下，赵小瑞选择了前者。
赵小瑞想首期付款20万元，贷款30万元，贷款年限15年，月还款额2400元左右，以自己和妻子两人总额12000元的工资，月供2400元是没有任何压力的。
若转按揭的话，卖方需准备身份证、户口本、人名章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明；赵小瑞需准备夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证书、两张一寸彩照，原件及复印件，收入证明，《营业执照》复印件加盖公章，委托专业按揭公司即可。
办理手续的流程如下：
第一步，卖方向银行提出申请。
第二步，银行经审查同意，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。
第三步，卖方和买方签订住房转让合同。
第四步，买方向银行提出新的贷款申请。
第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
第六步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，卖方与买方办理房屋产权过户手续，银行与买方办理新的抵押登记手续。
第七步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
其业务流程为：原借款人(卖方)提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→买方提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→归还贷款
赵小瑞需要支付的费用为：契税（房价的1.5％）＋印花税（房价的0.05％）＋律师费（贷款的1.2％）＋评估费（房价的0.3％）＋保险费（贷款额×1.2‰×贷款年限×折扣）＋测绘费＋权属登记费+工本费＋过户登记费＋查档费＋印花费＋合同公证费＋委托公证费＋查册费＋转案费。
计算费用如下：
契税：500000×1.5％＝7500元；
印花税：500000×0.05％＝250元；
律师费：300000×1.2％＝3600元；
评估费：500000×0.3％＝1500元；
保险费：300000×1.2‰×15×0.7＝3780元；（备注：1年不折，2~5年9折，6~10年8折，11年以上7折）
其它费用：测绘费+权属登记费+工本费＋过户登记费＋查档费＋印花费：约300元；合同公证费为300元；委托公证费200元；查册费100元；转案费200元。
那么，买房交易费用总计为：17730元。
“转按揭”付款（首付20万元，贷款30万元，年限为15年为例） 合计 契税 （房价的1.5％） 印花税 （房价的0.05％） 律师费（贷款的1.2％） 评估费（房价的0.3％） 保险费（贷款额×1.2‰×贷款年限×折扣） 测绘费＋权属登记费+工本费过户登记费+查档费＋印花费 合同公证费 委托公证费 查册费 转案费 17730元 7500元 250元 3600元 1500元 3780元 约300元 300元 200元 100元 200元
虽然一次性买房要比办理转按揭节省了17730—8050=9680元的费用，但是多了30万的支出不可避免地对赵小瑞一家的生活带来沉重的负担，势必将影响未来的生活质量。
赵小瑞与妻子经过周密的计算考虑，虽然“转按揭”手续复杂，交易费用相对高些，但从自身的长远利益来看，“转按揭”更适合他们的经济现状，而且目前有部分银行和中介机构为想“转按揭”买贷款房的人提供了周详的服务，复杂手续也迎刃而解了。（鸣谢广州市汇瀚顾问有限公司、广州广信律师事务所张成勇律师）
来源：CE.cn本回答被提问者采纳