“万达商业要剥离所有房地产业务，一平方米都不再保留”，在万达集团2018年年会上王健林表示。
自2016年港股退市之后，万达便筹备起了回A之路，至今未果。尽管老王识时务，在轻资产和去地产化的道路上积极转型，但是这条路依然走得漫长而又艰辛。
困难之余，今年又遇上了疫情冲击和三道红线横空出世，这真的是运气不好，无关能力。万达只能感叹一句“路漫漫其修远兮”。
轻资产模式新秀
位于河北省邯郸市核心地段的大连友谊时代广场于2015年竣工，但是到目前为止也只开放了写字楼部分，硕大的广场犹如死城。
有人说坐南朝北风水不好，也有人说因为招商问题碰了斜对面地头蛇的蛋糕了，众说纷纭。不过可以肯定的是，友谊把股权变现去降负债和做轻资产了。
轻资产模式是商业地产发展的趋势。同样是出身大连的企业，万达便选择轻资产模式与国瑞地产合作，由国瑞出地和建设首个邯郸市万达广场，再过几天便正式开业。由于这座万达广场填补了邯郸市邯山区城市综合体的空白，所以对于当地居民而言意义非凡。
轻资产模式之路是万达为了去杠杆和增加服务业属性然后顺利在A股上市而探索出来的。事实证明，万达正在脱胎换骨，距离成功越来越近。
穿梭于资本市场
2014年12月，万达商业地产成功在港股挂牌上市，经历了不到两年的与香港资本市场的对接，2016年8月正式宣告从联交所式退市，开启了回A之路。
根据协议，万达商业需在港股退市后两年内在内地主板上市，失败则支付约400亿的港币回购投资者的股权，再加上这期间房地产行业震荡万达不停甩卖资产，王健林被传言从“首富”变成“首负”。
值得注意的是，万达这次任性退市付出的机会成本不可估量。前脚刚一离开，香港证券市场就迎来了大牛市，恒生指数从23000左右暴涨到2018年2月份的33000多点，一众地产公司股价直接翻倍。有人估测如果万达没有从香港退市，其市值至少翻至7倍以上。
今年上半年，万达商管经营活动现金流量净额1.16亿，同比暴跌95.2%，筹资活动产生的现金流量净额为－127.6亿。除了经营上的不利，万达内部改革致使很多高管离职。最近，业内分析万达迫于当前压力有重返港股的意思。
近几年万达投了不少面子工程，比如著名的丹寨万达小镇。本就资金链紧张，今年的疫情冲击加上三道红线的施压，万达面临着不小的挑战。
尽管它背后有坚实的战投伙伴比如腾讯和京东等，可是这些伙伴多多少少也要从财务投资的角度去考虑一下成本，所以能不能上市不仅仅关系到万达自己，还牵扯到有这些战略投资者的利益。
由于万达院线在深交所上市，我们可以清晰的看到万达电影的财务困境。尽管疫情已有所控制，万达电影遭受的冲击似乎还是没有缓过来。
11月初，万达电影披露完成定增计划，募资不到30亿元，相较于4月份公布的43.5亿预案大幅缩水不说，这笔募资对于疫情造成的影响和目前公司的负债水平而言也只是杯水车薪。
回A的诱惑
要说当初老王离开港股的时候为为啥那么决绝，原因很简单，就是不满意市值被低估。当时万达商业地产的市盈率平均只有6倍左右，远低于A股十几倍的同行业水准，而且股价也只是长期围绕IPO波动。
离开后为了与内地资本对接，万达开始积极回A。由于政府方面有意挤压楼市泡沫，自2016年之后基本上以房地产为主营业务的公司就没有顺利上市的了。
万达是传统的重资产商业地产开发商，上市就意味着不得不响应政策的需求从而去地产化和转型。好在2018年开始初现成果，这一年，万达方面表示其主要收入来源已经易主服务和文化产业，而且房地产业务比重大幅下降的同时，其有息负债同比减少近30%并且远低于行业平均水准。
自2017年起，为了回A万达加速建设全业态的轻资产化。过去重资产模式下万达自己出资出地建设万达广场和周边商住配套，主要还是依靠销售回款来周转。2016年退市前的最后一份财报显示，万达商业总收入中物业销售占比近7成。
轻资产模式下，土地、资金和建设主要依靠合作，而万达将主要负责商业物管的设计和运营，将技术和品牌打造成核心资产。例如位于深圳市龙岗区在建的首个第四代万达广场，其所处的华南城商业街区是多条地铁路线的交汇处，周边10公里覆盖近200万的常住人口。得益于采取轻资产模式集合多方力量的资金和人力物力，万达商管接手了这个难得的优质项目。
此外轻资产模式的代表还有全国海拔位置最高的万达广场－西藏拉萨万达广场。
过去收入占比最重的是物业销售回款，所以城市房地产行业的发展一定程度上左右万达是否布局该城市。而轻资产模式下万达商管的主要收入当中租金占比逐渐增加，这极大的促进了万达广场进入商业和服务产业相对落后的三四线城市，扩增了万达广场的数量和未来开店的可持续性。
9月28日，万达商管正式宣布从2021年开始将不再重资产持有万达广场物业，而是全面实施轻资产战略，今后每年将签约轻资产万达广场不低于60个。
不过，轻资产模式将直接减轻万达的体量，由于投入和产出周期较长和不确定性强，不利于高估值。而且将重资产打包出去容易导致万达影城、宝贝王等自营品牌的用户体验感和物业品控上出现偏差，这是万达转型当中需要解决的一大难题。
做品牌的平台
截止至2020年上半年，万达商管的总资产为5563.2亿，总负债2834亿，资产负债率约50.9%。总负债中预收款项和合同负债的预收物管费占比极小，分别为30.5亿和17.8亿。从这些数据上已经基本看不出来房地产企业该有的样子了，可见万达方面在降负债上做出的努力。
“城市化到了70%左右，房地产市场就一定会萎缩了，房企的家数会大幅度减少，谁敢保证你一定是活到最后那几个呢？”－王健林曾说。商人最不能缺少的就是对政策的阅读理解能力，当前政策下传统的房地产行业注定现金流不会充沛。当地产黄金时代结束，地产人想要活下去就必须习惯细水长流的挣钱模式。
其实慧声君认为万达回A是指日可待的，这次疫情和三道红线最多就是拖缓了一下回A的进程，其它的都是浮云。国家不过是想要看到的是万达放弃房地产的决心，这么大的品牌在这，不去做平台拉动就业和其他产业的发展着实可惜，毕竟有“国民公公”之称的老王是被寄予厚望的，好在老王也配合。
尽管转型之路坎坷，蜕变后的万达或许将迎来重生。回A之后依旧是数不尽的机遇与挑战，还是那句话路－漫漫其修远兮。
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