房地产估价中，如何制作三角形土地价格修正率表，三角形土地价格修正率是如何计算得出的

Question

图片中的修正率是如何得出的，是否价格修正率是因问题实际情况而变化的，还有就是三角形土地价格修正率表的概念是什么

Answer 1

商服用房也称经营用房，包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。 商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市旧城改造的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。 一、商服用房及其评估的特点 商服用房及其评估具有以下7个特点: 1、商服用房有收益 商服用房或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营，都能获取收益。商服用房因为有收益，可用收益法评估其价格。 2、商服用房的年租金是年收益的基础 出租他人经营或与他人联营的商服用房，一般都签订出租合同或联营合同。合同中约定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税等现金支出，一般就能得到其年净收益。自营商服用房的年净收益，可通过类似的商服用房的租金确定。因此，可以认为商服用房的年租金是求取年净收益的基础。 3、区域因素、本身因素相同的商服用房的主要估价因素 区域因素主要包括区域的繁华程度、交通条件等。本身因素主要包括商服用房的临街宽度、深度、内部格局、楼层、楼层之间垂直运输条件、净高、面积、装修状况等。区域因素、本身因素相同的商服用房，在排除经营品种、经营人员的人为主观因素后，商服用房的客观价值应是相同的。 4、商服用房因经营内容的差别，其收益与资本化率都将是不同的 一宗商服用房，有的经营内容单一，仅为商店、餐馆、旅馆、娱乐场所中的一种。有的经营内容不止一种，而是两种或两种以上经营内容的组合。不同经营内容的商服用房的年净收益是不同的，收益法估价对应的资本化率也是不同的。 5、报酬资本化法的报酬率可以用累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法求取，直接资本化法的资本化率可以利用类似商服用房未来第一年的收益与其售价的比值(常称租售比)求取。 6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场 与一楼商铺邻接的街道，相当于大型商场内的商铺过道，使沿街一楼商铺实际经营面积增加，计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。 7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性 我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金仅分别为一楼的38%、34%左右;与繁华商业街道垂直的小街道内的商铺租金，随商铺与该繁华街道的距离增加而减小。在某一确定的商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估商服用房的拆迁补偿价格。 二、商服用房拆迁补偿价格评估的原则 1、合法性原则 即商服用房的拆迁补偿评估，必须以商服用房具备合法产权、合法使用与合法处分为前提。具体地说，在评估时: ⑴ 必须确认估价对象具有合法产权。具有合法产权的商服用房是经依法登记，颁发了房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的商服用房。无法确认估价对象产权合法性的商服用房，必须在评估报告中进行说明。商服用房的估价结果是假定估价对象具有合法产权情况下的评估，其评估结论是假定估价对象具有合法产权情况下的结论。否则，评估结论无效。 ⑵ 必须按估价对象的合法用途进行评估。只有房屋产权证登记为“商业用途”或“商服用途”的合法商服用房，才能按商服用房进行拆迁补偿评估。目前有不少沿街非商服用房的产权人、使用人，在没有办理产权变更手续的情况下，擅自将用房改为商服用房。估价人员不能把这些房屋作为“商服用房”进行拆迁补偿评估。 ⑶ 必须按照合法处分的规定进行评估。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁补偿价格应当根据被拆迁房屋所处的房地产市场的评估价格确定。此市场评估价格，是被拆迁房屋于估价时点在公开市场上合法处分、合法交易的客观公正的价格。对于土地为划拨用地的商服用房，应是补交土地使用权出让金后的价格。 ⑷ 对于持有房屋所有权证和土地使用权证，但房屋已不存在的情况，应按土地使用权证的土地面积评估土地使用权的补偿价格。 2、商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途一般是其拆迁许可证颁发之日所保持的用途 商服用房拆迁补偿评估一般是评估出拆迁许可证颁发之日被拆迁商服用房的市场价值，并以此评估价值作为拆迁人对被拆迁人、承租人不能保持现状继续使用遭受损失的补偿依据。因此，商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途，应是拆迁许可证颁发之日保持现状继续使用前提下的用途。 3、替代原则 商服用房拆迁补偿评估的替代原则包含两层含义。其一是商服用房拆迁补偿评估的结果不得明显偏离类似商服用房在同等条件下的正常价格。其二是商服用房拆迁补偿可以采用市场比较法，即可以根据委估商服用房与近期交易的类似商服用房区域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差异，对近期交易的类似商服用房的交易价格进行修正，从而求出委估商服用房的拆迁补偿价格。 4、估价时点原则 商服用房拆迁补偿评估的估价时点原则，是指商服用房拆迁补偿评估的价格是估价时点的价格。此原则是要注意以下两点: ⑴ 被拆迁商服用房在不同时期的收益应该按照适当的资本化率折算为估价时点的现值。 ⑵ 按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，商服用房拆迁补偿价格评估的结果，一般是房屋拆迁许可证颁发之日的评估价值;规模大，分期、分阶段实施的拆迁项目，评估结果应是当期房屋拆迁实施之日的评估价值。 三、商服用房拆迁补偿评估的方法 商服用房拆迁补偿评估的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。 1、收益法 商服用房是具有收益的房地产，因此，收益法是商服用房拆迁补偿评估的基本方法之一。可以根据被拆迁商服用房的客观租金收益计算出其年净收益，并根据市场上类似房地产的年净收益、售价、收益年限等资料选用相应的收益法计算公式，求出报酬率和资本化率;从而以报酬资本化法公式或直接资本化法得出被拆迁商服用房的价值。 2、市场比较法 对于商服用房交易实例较多的城市，可以采用市场比较法评估商服用房拆迁补偿价格。具体地说，在这些城市，可以通过对近期交易、类似商服用房的交易价格进行有关区域因素、本身因素、交易状况、交易日期等方面的修正，得出估价对象的价值。 3、成本法 颁布了基准地价的城市，可以先根据基准地价进行区域因素、容积率、覆盖率、尚可使用年限修正，求出被拆迁商服用房的楼面地价，再根据被拆迁商服用房建筑物的重置价值(含商服用房建筑物重新建造须交纳的城市基础设施配套费、专业费、管理费、投资利息、利润、税金、销售费用等)，求取被拆迁商服用房的评估价值。 4、路线价法 路线价法是对临街且可及性相等的单层商服用房的土地设定标准深度，求取标准深度上数宗单层商服用房平均楼面地价，以此平均楼面地价作为该街道的路线价;再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出各宗临接该街道的单层商服用房的楼面地价。对于平均深度较浅的沿街商服用房，可采用路线价，“四三二一法则”，“台湾临街深度指数”与街角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其单层楼面地价。对于垂直于某街道、深度较深的小巷、综合商场、一个市场内的商服用房，可采用路线价、“日本深度百分率”求取其单层楼面地价。 商服用房也称经营用房，包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。 商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市旧城改造的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。 一、商服用房及其评估的特点 商服用房及其评估具有以下7个特点: 1、商服用房有收益 商服用房或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营，都能获取收益。商服用房因为有收益，可用收益法评估其价格。 2、商服用房的年租金是年收益的基础 出租他人经营或与他人联营的商服用房，一般都签订出租合同或联营合同。合同中约定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税等现金支出，一般就能得到其年净收益。自营商服用房的年净收益，可通过类似的商服用房的租金确定。因此，可以认为商服用房的年租金是求取年净收益的基础。 3、区域因素、本身因素相同的商服用房的主要估价因素 区域因素主要包括区域的繁华程度、交通条件等。本身因素主要包括商服用房的临街宽度、深度、内部格局、楼层、楼层之间垂直运输条件、净高、面积、装修状况等。区域因素、本身因素相同的商服用房，在排除经营品种、经营人员的人为主观因素后，商服用房的客观价值应是相同的。 4、商服用房因经营内容的差别，其收益与资本化率都将是不同的 一宗商服用房，有的经营内容单一，仅为商店、餐馆、旅馆、娱乐场所中的一种。有的经营内容不止一种，而是两种或两种以上经营内容的组合。不同经营内容的商服用房的年净收益是不同的，收益法估价对应的资本化率也是不同的。 5、报酬资本化法的报酬率可以用累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法求取，直接资本化法的资本化率可以利用类似商服用房未来第一年的收益与其售价的比值(常称租售比)求取。 6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场 与一楼商铺邻接的街道，相当于大型商场内的商铺过道，使沿街一楼商铺实际经营面积增加，计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。 7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性 我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金仅分别为一楼的38%、34%左右;与繁华商业街道垂直的小街道内的商铺租金，随商铺与该繁华街道的距离增加而减小。在某一确定的商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估商服用房的拆迁补偿价格。 二、商服用房拆迁补偿价格评估的原则 1、合法性原则 即商服用房的拆迁补偿评估，必须以商服用房具备合法产权、合法使用与合法处分为前提。具体地说，在评估时: ⑴ 必须确认估价对象具有合法产权。具有合法产权的商服用房是经依法登记，颁发了房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的商服用房。无法确认估价对象产权合法性的商服用房，必须在评估报告中进行说明。商服用房的估价结果是假定估价对象具有合法产权情况下的评估，其评估结论是假定估价对象具有合法产权情况下的结论。否则，评估结论无效。 ⑵ 必须按估价对象的合法用途进行评估。只有房屋产权证登记为“商业用途”或“商服用途”的合法商服用房，才能按商服用房进行拆迁补偿评估。目前有不少沿街非商服用房的产权人、使用人，在没有办理产权变更手续的情况下，擅自将用房改为商服用房。估价人员不能把这些房屋作为“商服用房”进行拆迁补偿评估。 ⑶ 必须按照合法处分的规定进行评估。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁补偿价格应当根据被拆迁房屋所处的房地产市场的评估价格确定。此市场评估价格，是被拆迁房屋于估价时点在公开市场上合法处分、合法交易的客观公正的价格。对于土地为划拨用地的商服用房，应是补交土地使用权出让金后的价格。 ⑷ 对于持有房屋所有权证和土地使用权证，但房屋已不存在的情况，应按土地使用权证的土地面积评估土地使用权的补偿价格。 2、商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途一般是其拆迁许可证颁发之日所保持的用途 商服用房拆迁补偿评估一般是评估出拆迁许可证颁发之日被拆迁商服用房的市场价值，并以此评估价值作为拆迁人对被拆迁人、承租人不能保持现状继续使用遭受损失的补偿依据。因此，商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途，应是拆迁许可证颁发之日保持现状继续使用前提下的用途。 3、替代原则 商服用房拆迁补偿评估的替代原则包含两层含义。其一是商服用房拆迁补偿评估的结果不得明显偏离类似商服用房在同等条件下的正常价格。其二是商服用房拆迁补偿可以采用市场比较法，即可以根据委估商服用房与近期交易的类似商服用房区域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差异，对近期交易的类似商服用房的交易价格进行修正，从而求出委估商服用房的拆迁补偿价格。 4、估价时点原则 商服用房拆迁补偿评估的估价时点原则，是指商服用房拆迁补偿评估的价格是估价时点的价格。此原则是要注意以下两点: ⑴ 被拆迁商服用房在不同时期的收益应该按照适当的资本化率折算为估价时点的现值。 ⑵ 按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，商服用房拆迁补偿价格评估的结果，一般是房屋拆迁许可证颁发之日的评估价值;规模大，分期、分阶段实施的拆迁项目，评估结果应是当期房屋拆迁实施之日的评估价值。 三、商服用房拆迁补偿评估的方法 商服用房拆迁补偿评估的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。 1、收益法 商服用房是具有收益的房地产，因此，收益法是商服用房拆迁补偿评估的基本方法之一。可以根据被拆迁商服用房的客观租金收益计算出其年净收益，并根据市场上类似房地产的年净收益、售价、收益年限等资料选用相应的收益法计算公式，求出报酬率和资本化率;从而以报酬资本化法公式或直接资本化法得出被拆迁商服用房的价值。 2、市场比较法 对于商服用房交易实例较多的城市，可以采用市场比较法评估商服用房拆迁补偿价格。具体地说，在这些城市，可以通过对近期交易、类似商服用房的交易价格进行有关区域因素、本身因素、交易状况、交易日期等方面的修正，得出估价对象的价值。 3、成本法 颁布了基准地价的城市，可以先根据基准地价进行区域因素、容积率、覆盖率、尚可使用年限修正，求出被拆迁商服用房的楼面地价，再根据被拆迁商服用房建筑物的重置价值(含商服用房建筑物重新建造须交纳的城市基础设施配套费、专业费、管理费、投资利息、利润、税金、销售费用等)，求取被拆迁商服用房的评估价值。 4、路线价法 路线价法是对临街且可及性相等的单层商服用房的土地设定标准深度，求取标准深度上数宗单层商服用房平均楼面地价，以此平均楼面地价作为该街道的路线价;再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出各宗临接该街道的单层商服用房的楼面地价。对于平均深度较浅的沿街商服用房，可采用路线价，“四三二一法则”，“台湾临街深度指数”与街角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其单层楼面地价。对于垂直于某街道、深度较深的小巷、综合商场、一个市场内的商服用房，可采用路线价、“日本深度百分率”求取其单层楼面地价。 在获得商服用房的单层楼面地价之后，再计算单层商服用房建筑物的重置价值，两者相加即为单层商服用房的评估价值。 各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。估价人员可根据经验判断每个评估结果的权重，按权重求得客观公正的拆迁补偿价格。 四、当前评估中存在的问题 商服用房拆迁补偿评估，当前普遍存在着如下问题: 1、评估方法单一，采用市场法时使用的比较实例过少 一些评估报告仅采用一种评估方法进行评估。在采用市场比较法时，要求最少应有3个以上可比实例，而一些评估报告仅有1个可比实例。这样的评估报告难免偏失，难以达到客观与公正。 2、参数赋值欠严格与不科学 任何一种评估方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以判断与赋值。如市场比较法中需要根据委估对象与可比实例的交易日期、交易状况、区域因素、本身因素等确定相关修正系数;在收益法中，需要推定年净收益、年报酬率、资本化率等;在成本法中，需要推定楼面地价、建筑物重置价值、成新率等要;在路线法中，需要推定路线价、建筑物重置价值等。不少评估报告在确定相关修正系数和推定相关参数时，没有阐述确定和推定时的依据，或者对于有关的依据阐述不充分、不详细，并存在着欠严格和不科学的现象。这样的评估结果难以达到客观与公正。 3、可比实例有杜撰之嫌 有些评估报告采用市场比较法评估时，可比实例没有用房单位的具体名称、用房的坐落位置，仅用A、B、C等代号表示。这样的比较案例，存在杜撰之嫌，评估结论也缺乏说服力。 4、路线价法运用不够与路线价求取欠规范 在旧城改造中，商服用房的拆迁量往往很大，此时，路线价法是一种较为适宜的评估方法。这种方法在求取单层商服用房楼面地价时效率很高。只要路线区段、深度指数等参数选择适当，路线价法求取的评估价值一般是客观的。但当前路线价法运用不广泛。偶有评估报告中运用路线价法，但路线价的求取也存在着欠规范的现象。 5、采用收益法评估划拨土地商服用房时收益年限无统一标准 采用收益法评估划拨土地商服用房收益值时，有的报告把收益年限定为40年，有的报告把收益年限定为建筑物尚可使用年限。有的估价人员认为划拨土地可用无限年，于是将收益年限定为无限年;有的估价人员认为划拨土地商服用房收益年限不能超过商服用房出让土地的最高年限，于是将收益年限定为40年;有的估价人员认为商服用房建筑物耐用年限结束、重新建造商服用房时，开发商不可能再获得划拨土地，只能以政府出让、开发商受让方式获得土地，因此决定商服用房建筑物耐用年限结束时收益年限也结束。对收益年限不一致的观点，必然得出不同的评估结果。 6、假设开发法的不适当应用 在目前商服用房的拆迁评估中，存在着不适当应用假设开发法的问题。 假设开发法是评估房地产未来假设用途与假设环境前提下的价值。如果在采用该方法评估需拆迁的商服用房时，采用了预期价值更高的假设用途与假设环境前提，则评估结果中将包括其改变了原用途、原环境以及追加投资后的增值。而由于这部分增值是因不动产原用途和原环境被改变而产生的，因此这部分增值属于改变商服用房原用途与原环境的国家或追加投资者，并不属于需拆迁商服用房的产权人、承租人。 所以，在商服用房拆迁价格评估中使用假设开发法是有条件的。 五、建议 为维护拆迁当事人的合法权益，并推动城市的旧城改造工作，确保商服用房拆迁补偿评估结果的客观、公正，估价人员、相关管理部门与行业协会需要做好如下几点: 1、重视商服用房拆迁补偿评估的评估方法 ⑴ 尽可能地采用多种评估方法。 ⑵ 评估采用市场比较法时，必须有3个以上可比实例。可比实例必须是经得起核查的实例，而不是估价人员杜撰的假例。 ⑶ 报告采用收益法评估时，应审查年净收益的可靠性，报酬率、资本化率的准确性以及收益年限的正确性。 年净收益确定的主要依据应该是估价对象及其类似商服用房的出租合同中约定的市场租金。 报酬率与资本化率最好采用市场提取法求取，即采用同类用途商服用房客观租金、售价、收益年限、收益值等数据计算得出的报酬率和资本化率。因为通过市场提取法得出的上述参数具备较强的客观性与说服力。 出让土地上的商服用房，其收益年限应定为土地出让年限与已用年限之差。由于土地属于划拨的商服用房的交易价格应为补交出让金后的价格，而商服用房所用土地出让金补交年限一般为40年，所以土地属于划拨的商服用房拆迁评估中的收益年限，也应定为40年。 ⑷ 采用成本法、路线价法评估时，应关注地价评估方法的正确性与地价对应的年限、建筑物重置价格的内涵及求取方式、建筑物成新率的确定方式等。 ⑸提倡在条件允许的情况下多运用路线价法。在采用路线价法评估土地属于划拨的商服用房拆迁补偿价格时，土地使用年限也应定为40年。 ⑹除属于在建工程的商服用房的拆迁补偿价格，可以按照拆迁商服用房原规定用途，采取假设开发法进行评估之外，其他类型与性质的商服用房拆迁补偿价格的评估由于不能改变其当期用途，因此不应采用假设开发法。 2、各地政府或行业协会应定期发布各类商服用房报酬率和资本化率的标准值。 3、各地政府应加强依法对商服用房出租征收房产税、收益金的工作，并对商服用房转让征收增值税。这不仅可以增加政府的财政收入，减少国有资产的流失，增加政府基础设施建设、廉租房建设、旧城改造等投资能力，而且可以降低商服用房产权人、承租人对商服用房拆迁收益过高的心理预期。 当前商服用房拆迁补偿中所出现的纠纷，既有估价人员对有关理论、方法理解不一致的原因，也有估价人员业务水平不高的原因，还有由于长期没有依法对商服用房产权人、承租人出租、转租、转让征收房产税、收益金、增值税，从而导致商服用房产权人、承租人对商服用房拆迁的补偿预期过高的原因等等。对于造成这些问题的各种原因，我们应分门别类地研究解决。追问

你好，我是想知道路线价法中的三角形土地价格修正率如何计算，您能具体说一下吗？万分感谢！