77问答网
所有问题
买二手房,应该注意点什么,麻烦说详细点,谢谢
如题所述
举报该问题
推荐答案 2015-10-02
第1步:买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。
首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。
第2步:交定金与签合同
看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。
风险提示:
1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。
第3步:赎楼
赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
“出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。
这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。
第4步:付首期及资金监管
除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。
具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。
出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
风险提示:
1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。
温馨提示:答案为网友推荐,仅供参考
当前网址:
http://77.wendadaohang.com/zd/GWq3pI3YpNY8WpNpvqq.html
其他回答
第1个回答 2015-10-03
先看一下对方的房照,确认对方没有抵押。。然后就是要注意房屋隐患了,尤其是上下水、墙体有没有渗水等等,还有左邻右舍有没有不良嗜好,
追问
先谢谢你了,但是我想了解的更前一步,你说这些基本都是看好房子的情况下,我想了解如何看房子,需要那些知识,怎么跟中介机构谈判,应该有什么心态和了解那些东西,谢谢你了
第2个回答 2015-10-03
①买卖双方的交易方式:因为放款先交后交或者怎么交的原因闹僵的光是在大厅就见过几个。
②房屋的土地证和房产证真实俱全,并且无抵押无查封状态,确定可以过户,否则白忙活。
③对于过户当中的费用,还是提前得商讨好,有些是卖方的有些是买方的,有些也没确切规定。
其他还没想起来有什么,,至于房子该不该买那就得您去亲自看房了。
追问
先谢谢你了,但是我想了解的更前一步,你说这些基本都是看好房子的情况下,我想了解如何看房子,需要那些知识,怎么跟中介机构谈判,应该有什么心态和了解那些东西,谢谢你了
本回答被网友采纳
相似回答
二手房购买注意
事项有
什么
?
答:
1、核实卖方的身份
。如果是个人,看业主的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人,看有没有经过公证的授权委托书。2、
到房管局查验卖方的房产证
。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产...
买二手房子要注意什么
视频时间 00:55
购买二手房
的
注意
事项有哪些?
视频时间 00:55
买二手房
看房
要注意什么
?重点关注这五点!
答:
二手房一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。
所以要注意房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染等
,以及房屋周围环境,小区物业安保等方面的情况,以免入住后影响居住舒适度。总之,首先要明确自己的需求,重点关注以上五点内容,看房的时候小心谨慎,注意细节,必要的...
买二手房要注意什么
答:
买房的时候,一定要亲自感受一下噪音的大小。防水情况
,注意
问下在小区居住的人,或者自己在网上查阅相关的资料,看看小区的排水情况,是否一下雨就出现大量积水、被水淹的情况。另外,看房屋内部墙面上是否有明显的水渍水迹,是否存在墙壁起皮脱落的情况。如果存在,则说明这个房子防水情况不好,一下雨就会...
买二手房应该注意什么
看房时多和房主沟通
视频时间 03:27
二手房
交易中,需要
注意什么
问题
答:
还
应注意
土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。5、市政规划是否影响 有些房主出售
二手房
可能是已了解
该房屋
在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光...
大家正在搜
买二手房买二手房在哪买
买二手房麻烦吗
买二手房好麻烦
买二手房真麻烦
为什么不买二手房
买二手房过户很麻烦吗
买二手房好还是买新房好
买二手房详细流程
买二手房后悔没买新房
相关问题
买二手房 要注意什么??? 或者说买新房要注意哪些 麻烦详细...
买二手房麻烦吗!都有什么需要注意的呢!
请教二手房买卖的具体流程是怎样的?需要注意些什么?说的详细点...
买二手房要注意哪些问题
上海二手房买卖过程中,买方需要注意些什么?中介会不会有些什么...
买二手房时应该注意哪些问题?
买二手房卖房人没有收房,应该注意点什么?
我想问我买了一个二手房,应该怎样落户?麻烦了解的人说的详细一...