请教通货膨胀后房价是上涨吗？如果是的话.又怎么解释当时日本的房子泡沫破裂？

Question

一般按照我目前的理解，通货膨胀，国家发行货币量多于实物量所以造成物价上涨。那按照道理房子还会涨，那当时日本应该也通货膨胀吧，房子是怎么跌下来的，一直很困惑，请高手指教！
您好,非常感谢欧瑛琦对我提出的问题的回答,我的问题是(请教通货膨胀后房价是上涨吗？如果是的话.又怎么解释当时日本的房子泡沫破裂？) 看到你的解释后我还有点疑问想请教一下,我就是想问,像2008年下半年房价开始下跌,银行开始出现不良贷款,开发商面临资金问题,这样同时银行也承担风险,后来国家开始救市,房价在2009年又开始上涨,而且幅度很大,我想问的就是如果像你说的,(处在这个商业链条上端的开发商、机构投资，以及投机的炒房团的投入资金无法从中获利，再加之银行背负的发放贷款压力等因素的影响。致使这个行业的泡沫破裂.)那我想请问他们如果便宜了很多或者很难卖掉的话是会下降价格,但是如果还是还不上银行的贷款,银行也是面临巨大风险,那么为了让银行不倒,我们的国家是不是会开始印钞票,那么这样就通货膨胀了,物价不是更贵了吗,房子作为一种商品不是还要贵上去.?难道国家不会印钞票救银行?(是不是这种方法会造成更多的其他的问题如吃的,用的都贵了,情况更复杂,在救市无果的情况下,让房地产自升自灭呢?)

Answer 1

我觉得看了别人的回答都不好，所以来说下我的观点。你理解的没错，国家发了太多钞票会造成物价上涨，房屋价格对通货膨胀非常敏感。这也是解释了为什么过去一年国内的房价都涨，理由很简单，我们中国1万亿的经济刺激计划其实简单的说就是把1万亿里面的大部分钱拿去放贷款，让流通性不好的企业得到周转，这些企业很多都是房地产企业，至于说怎么解释房价上涨这个就很好理解了，贷款都是有利息的，利息是凭空生出来的货币，是要中央银行印出来的，虽然我们的1万亿经济刺激不是实质的货币流通，而且最后是会被收回去的，但是这1万亿产生的利息最后还是会被变成货币来流通的，所以可以用经济学里的通货膨胀预期来解释，通俗解释就是因为大家都知道未来会有一笔钱进入货币市场，所以对未来可见的通货膨胀很快就反应到了房价上，所以我身边的朋友都会说去过的一年不是房价涨，准确的说是手里的钱不值钱了。以上解释了为什么中国的房价涨。
接下来我想说的是日本其实房价涨跟通货膨胀一点都没有关系。导致房价涨有很多因素，我觉得在这里可以细细回味一下。85年美元对日元1比250。但是美国金融危机后因为股市惨淡，失业率高，所以施压日元升值，原因很简单，因为日元升值可以缓解美国的失业率，而且相对的美股对日本人来说也更便宜，更适合投资了，所以日本同意升值后大笔大笔的海外货币买进日元，投资地产和股票，加上日元短期升值的太快打击了出口行业，再加日本融资成本太低，本地企业也更多的进行融资投资地产和股票，看到这里你可能觉得通货膨胀一定非常高，但是有一个日本特色你忘了，那就是资源稀缺，一切都要靠进口，但是既然货币升值了他们的进口成本也就低了，所以你看日本的通货膨胀在房价上涨前的85年是0，在房价最高的时候的91年也才3%可以说日本的房价上涨只是因为投资地产太多了，跟通货膨胀没有关系。至于房价为什么后来跌了我觉得用流通性枯竭来解释是最好了，因为股价房价都涨这么多了，热钱想走就走了，本地的流通性也支持不了很久，跌是应该的，再看看今天的美元对日元1比93
写了这么多 希望能帮上忙^_^

Answer 2

感谢你的提问：
通货膨胀定义中就是说流通的货币量过大，造成货币贬值，物价上涨。
首先定义是没错的，而且是宏观方面的定义。但是再往深层次的分析你会发现，还有一种情况就是货币过多的进入某一个行业，也会使得这个行业的货币量过大，而对应的货币消费的对象可能是有限的，也会产生一样的效果。就如你所说的房地产行业。
如果你是要回答学术论文，你可以从微观角度建立一个封闭的模型，而这个模型里的消费对象就是房地产行业。这样更有利于你的分析。

您第二个问题是日本的房子价格下跌。这里的价格下跌是相对的，也就是和之前房地产行业没有崩溃时候的房子价格相比是下跌的。
在讨论为什么会下跌之前，先说一下为什么房地产泡沫为什么会破裂。
主要原因是最终的消费端，也就是普通消费者的购买能力达到了一定的水品，毕竟普通消费者的购买能力是有限的（我指的普通消费者是在刚性需求下有购买房子需求的消费者）。这种消费者处在这个商业链条的最低端（可以看做股票市场里的散户），当他们没有购买能力或者没有偿还能力时，处在这个商业链条上端的开发商、机构投资，以及投机的炒房团的投入资金无法从中获利，再加之银行背负的发放贷款压力等因素的影响。致使这个行业的泡沫破裂。
破裂后处在商业链条上端的投资人就会想办法抽身，或者需要偿还银行贷款，就会想办法出售相关产品，问题里指的是房子。这个时候，就会产生房子降价的情况。

其实，房子价格的涨和跌的整个过程，就是从非供求关系决定到供求关系决定的变化过程。

如果，还是没有明白请给我留言。

补充：

抱歉，可能我没有看明白你的意思。现在针对你补充的问题，回答一下。
1、“请教通货膨胀后房价是上涨吗？如果是的话.又怎么解释当时日本的房子泡沫破裂？”
答：
a.如果发生通货膨胀了，从理论的角度看，房价肯定会上涨的，毕竟房子也是产品。
b.日本经济泡沫的破裂有很多原因，房地产只是个表象，或者说房地产和股市都是受到国外金融炒家袭击的直接对象。主要原因还包括如汇率对出口的影响，石油价格的上涨，欧美热钱的推出，以及国际政治压力等等原因，都是造成日本经济危机的元凶。
2、“那我想请问他们如果便宜了很多或者很难卖掉的话是会下降价格,但是如果还是还不上银行的贷款,银行也是面临巨大风险,那么为了让银行不倒,我们的国家是不是会开始印钞票,那么这样就通货膨胀了,物价不是更贵了吗,房子作为一种商品不是还要贵上去.?难道国家不会印钞票救银行?”
答：从个人角度出发，我认为国家绝对不可能采取增印钞票来消除坏账的，因为其带来的危害更加严重，并且很难愈合。国家对于处理银行的不良资产有很多办法，如玻璃不良资产给资产管理公司，定向发行国债，或者银行增发债券融资，（想想我国银行有多少家是上市了），有很多渠道进行融资。所以，没有必要冒着通货膨胀的风险进行增发货币。因此，你所说的假设是不成立的，而且银行作为金融服务机构有必要承担相应的风向，所以存在坏账也是正常的。
按照你的意思继续分析，假如真的出现通货膨胀了，（原因不是你所说的因为增印钞票引发的通货膨胀）关于房价或者物价的增加问题，房子确实还会贵下去，可这个贵是有限度的，原因在于消费者的购买力是有限度的，没有购买只有高价，房子就成为有价无市的产物了，即使有很多人去炒房子，但是最终还是有“接盘”的人。当最终无人接盘（假设），或者很少的人购房，供求关系就会起到作用，最后还是回归到理性的供求关系中，价格会降下来的。
因此，通膨的条件下，短期内房价继续上涨，长期价格下跌，最终回归理性供求关系。
3.在救市无果的情况下,让房地产自升自灭呢?
答：是优胜劣汰，说白了有背景有资本的会活下来，而且未来会更庞大。

在多说一些：像中国这样的房地产现状，其实很正常，房价的上涨有很多原因：
1、房地产商资金充足，尤其那些国企，还有上市公司，有资金就不怕拖，等时机；
2、地王的出现在很大程度上也刺激了房地产价格的攀升，标杆效应；
3、土地供给有限，国家没变供应住房土地是有限的，而这有限的土地还需要建设廉租房、经济适用房、两限房等，比例还不小。剩下给商品房的地就更少了，所以供给少了，所以价格也是高，房子自然也就高了。本回答被提问者采纳

Answer 3

通胀大家都去买生活必需品，所以房子变成卖不掉。

Answer 4

通胀到底之前房价的真实价格是下跌的