在购房者与开发商签订《认购书》时，通常会被要求支付一定数额的购房定金。尽管这笔钱相对于总房款来说可能并不算多，但许多购房者会有疑问，为何在尚未获得任何实质利益前，就需要先交出一笔钱？关于购房定金的问题，购房者们的理解如何，遇到定金纠纷时又是如何处理的，法律对于定金有何规定，以及在什么情况下定金不予退还，如果定金可以退还，应通过哪些正规渠道进行退款，如何将原本不能退还的定金成功追回？
一、定金能否退还。在开发商与购房者签订正式的商品房买卖合同之前，一般会通过认购、订购、预订等形式收取定金。如果购房者不与开发商签订合同，或者双方对合同条款无法达成一致，大多数情况下开发商不会退还定金。这种定金或订金的约定对购房者不利，使购房者在签约时处于不利地位，往往在定金不退的压力下，不得不接受开发商的不平等条款，导致自己的真实意愿无法体现在合同中，有失公平公正原则。许多购房者认为，购房定金与其他商品交易类似，就像平时购物一样，交了定金就意味着保留商品，如果最终不购买，定金则作为赔偿。以此类推到购房上，一旦签订商品房认购书，不论何原因房子最终没有购买，定金就一定不能退还，这种认识实际上是一种误解。实际上，定金是可以退还的。那么，在什么条件下定金可以退还，什么条件下定金不能退还？
二、定金的法律规定。目前涉及定金的法律规定包括《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等。部门规章层面有《商品房销售管理办法》等。具体来看，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。此外，建设部的《商品房销售管理办法》也规定，符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱，首先不要轻易签订认购协议书或支付定金。在商品房交易过程中，签订商品房买卖合同前签订认购书、支付定金并非必经程序。如果商品房买卖合同未能签订，购房者可以全身而退，不留后患。其次，将定金写成订金、预付款、保证金、诚意金、押金、订约金等，这样一旦房屋买卖合同未能签订，所交款项可以退还。此外，可以通过明确约定的方式，如在认购协议中写明什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后，要求开发商签订北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，并不同意开发商对此认购书的内容做修改。
四、如何成功退定金。要成功退定金，需要满足一定条件，即因合同条款达不成一致意见可以退，且必须在认购书约定的期限内来签订合同。购房者可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
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