我是老杜，真心不建议刚需自住客买公寓，坐标上海。再说明一下，我这里说的是不限购不限贷的商用产权公寓，公寓有如下原因不推荐刚需自住：
刚需自住：珍惜你的首套首贷的资格虽然公寓不属于住宅，即便是买了也不占用你的房票，除非你是全款不用贷款，否则会有贷款记录。一旦有了贷款记录之后，在“认房又认贷”的上海是很吃亏的。日后再买房就算是二套，需要按照二套首付比例和贷款额度来。
你看，这样一算是不是将来很吃亏？更何况上海一直在限制公寓市场，所以即便是买到手之后持有公寓，实际上公寓的涨价空间真心也是很小。
公寓水电：水电多为商用一般来说，多数公寓为商用，即按照商用的标准，要比民用的贵，而且很多公寓是不通燃气的，所以冬天热水全部是用电。夏天用空调，冬天用热水，所以如果是2-3人住，日常用电就要好几百，即便是自住也不划算。
当然了，我这里说的一般情况，也有少数的公寓是通燃气的，但是比较少。最好事先问清楚，是否通燃气，水电计费的标准等等细节。
公寓：不能落户公寓因为是商业地产，所以即便是你现在或者日后，即便是符合上海落户政策，或者是能够积分落户，但是公寓也不能挂靠户口的。所以，公寓也并不能解决日后的户口、社保、党组织关系等事宜，如果需要办理相关的证件或者关系，还是得多地奔波。
公寓：没有学区
这条同上，公寓属于商业地产，所以没有相应的配套学区。当然，有人说刚需自住，那么可能还没有小孩不用考虑学区，但是长远来看，有学区肯定是多数家庭所需要的。
另外，如果是有学区的住宅，那么业主再次转手的时候，市场的接受度和挂牌价都会略微高一些，所以也会更加容易和方便一些。
公寓：产权年限低住宅一般是70年，当然也有少数是和商业地产一起的综合用地，有50年产权的，但是50年产权的住宅增值空间也是低于70年产权的住宅。
而公寓一般情况下产权是30-50年，这是开发商从拿地的时间起开始计算，那么到手后能够自住的时间更是要低于这个时间。
虽然住宅和商业地产到期后都可以续期，但是可以预见的是，住宅续期费用大概率也是低于商业地产的续期费用的。
公寓：转手税费高如果是刚需自住，鉴于没有学区也不能落户的情况，后期多数情况是要置换的，那么后续出手的税费高，这也是公寓性价比低的原因之一。
刚需要看在哪里了，如果是在限购城市，没有户口，没有社保，买不到住宅的，可以选择公寓，但是如果又户口，有名额，那可以选择买个住宅，小点儿的也行的啊。优先选择住宅，其次公寓，但是女性购房者不一样，不用担心未来上学问题，只用担心入住问题。但是公寓居住起来的感觉是比住宅舒服的。
刚需自住，到底是选择公寓还是住宅房？
这个最主要还是看个人情况，下面分析一下公寓和住宅的区别:
1.住宅
住宅性质，70年不动产权证，到期自动续期，可以落户口读书，第一套首付20%，最长可以贷款30年，税费90平以下1.5%，住宅水电费，小区里活动绿化空间比较大……
2.公寓
商业性质，大部分40年产权，绝大多数不可以落户口，首付50%，最长贷款10年，税费3%，一般公寓地块规模比较小，活动空间有限……
值不值得买还是要看个人需求吧
既然是刚需，那就肯定有房票，那肯定优先选择住宅，住宅虽然总体价格贵一点，但是你作为刚需，可以首付三成，剩下的按揭，按揭利率按住宅首套房执行，你还可以使用公积金贷款，利率很低，几乎和市面上的理财产品挂倒钩，而且住宅无论是未来的增值空间和居住环境都比公寓好，即使你以后打算卖掉住宅，那么只要你持有的年限够了，你几乎不承担任何税费！
而公寓的话，虽然首次购买时，总体价格较低，不存在限购问题，但是公寓首付是5成，剩下的5成，是以商业贷款的形式进行申请的，很多楼盘公寓的商业按揭贷款利率都是上浮30%-50%，而且贷款时限只有10年！对你的资金来说，并不会有太多缓解。等你想卖的时候，会涉及个税、营业税等，税率相当高，未来升值空间比起住宅差远了，你可能持有十年，卖出的价格和你买的时候差不多，而且不会有学区房之类的优势，因为公寓的性质就是商业！
如果你不考虑落户孩子上学之类的，只是个人居住，公寓完全没问题。
同地段下的住宅总价可是公寓的好几倍。
享受的配套都一样。何乐而不为？
至于二次转手，确实就需要好好想清楚了，公寓相比住宅没那么容易出手的，因为它本来就是一个适合长线投资的产品。
依然应该购买住宅而不是公寓。
我一直认为公寓的购买是要看用途的。作为商业，办公，甚至出租，民宿都是可以购买的。但是作为居住非常不值得购买。
那我就从自住这个角度来分析。
商办或者说商住的居住成本高应该是有目共睹的，但是高到什么程度？据我所知，我所在城市同区域居住物业是1.5（每平方每月），商住物业最少是5。水电往往是民用的两倍以上（也有普通民用水电的）。
此外商住贷款只能贷10年，财务成本高。
以上是不建议购买的原因。
公寓房的缺点是没户口，没学位，商业用电！优点是楼龄新总价低，适合投资！
你是刚需自住客，你要为以后几年甚至10几年后考虑！
而且公寓房二次出手的税费很高14.6%！升值空间慢而且有限！
还是建议不要考虑 毕竟这套房子不是您的最后一套房子
您好，个人观点希望能帮到您，刚需自住，如果是因为资格问题，那是没有办法，只能选择公寓，谈到值不值得，那肯定是不值得，因为公寓本身的属性就是商用，水电比住宅高，生活配套还比不上居民小区，更关键的还是没有煤气，而且后期二次交易税费按商业算，高出住宅费用好几倍还不止。
看价格，便宜可以考虑