限购能减缓房价涨速、拉长上涨周期，但不能降房价 穿越时空之门，让我们看看历史上的限购。2010年4月30日, 北京 出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套 商品房 ”。2010年9月29日，“限购令”已经在北京、上海、深圳、 广州 实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令。 2013年，在房价暴涨的背景下，2013年11月，上海发布当时的限购令“沪七条”：对居民家庭向商业 银行贷款 购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。调整非本市 户籍 居民家庭购房缴 纳税 收或 社保 费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。 这些限购政策出台后，房价降了吗? 2011年、2012年，房价以慢速上涨。但到了2013年，房价爆发式上涨。可以认为，限购政策在出台后的两年内延缓了房价上涨的势头。但市场购买力之强大，终于让房价在第三年突破了限购的阻力，一发不可收。 长期来看，限购会把当下的购买力推迟到几年之后，也就等于拉长了上涨周期。比如，房价本应在2011年涨到头，然后下跌;但因为限购的作用，房价吭哧吭哧地涨到了2013年，然后才迎来爆发，随后在2014年下降。总的来说，如果经济行情未变，房价必将在限购的几年后迎来爆发上涨。 限购对房价的短期影响，可以通过下面这组数据展现：2013年10月，上海新房房价环比上涨0.8%;2013年11月，上海新房房价环比上涨0.7%;2013年12月，上海新房房价环比依然上涨0.6%;2014年1月，上海新房房价环比上涨0.5%;2014年2月，上海新房房价环比上涨0.4%。上海的“沪七条”在2013年11月出台。通过这组数据，我们发现，限购政策并没有终止房价上涨的势头，但是减缓了房价上涨速度。 2014年以来，随着楼市降火，全国各地陆续取消限购政策。目前，实际上执行限购仅有北京、上海、广州、深圳。各地取消限购，本意是为了在楼市销售不理想的时候给楼市助力。但实际上，即便取消限购，大部分二线城市的库存依然去化困难。所以，不管是出台限购，还是取消限购，都无法逆转楼市局面。 2016年限购主要影响二手房市场 各方面的限购，都是减少了当前的买房人口。好了，我们来看买房人口的减少对房价有什么影响。从时间上看，已经满2年的外地人，现在必须再等3年。所以，延长社保缴纳期限，必然会把现在的购买力推迟到3年之后。大部分满2未满5的购房人口，会选择购买 郊区 新房。而郊区新房的价格相对比较低。郊区新房市场少了他们，价格也不可能下跌。因为那些符合满5资格的首次置业人群，在郊区新房市场的竞争依然非常激烈。满5人群的购买力比满2人群的购买力更强。 或许，也会有人符合满5资格，本来并未想买房，但因为政府的限购传达出来了“楼市紧俏”这一消息，就选择入市。这就像超市往往会写“此商品大减价，每人限购5个”。其实，如果不这么说，你可能就买一个或者一个不买。但超市一限购，你为了占便宜，很可能就买了5个。从购买力上看，只有当买房需求总量少于住房供给总量的情况下，房价才会下降。限购把满2年但不到5年这部分人口排除在外，这部分人占全部购买力的比例并不高。少了他们，总需求依然远远大于总供给。 限购也调整了 二套房 首付比例。此后，会有很多人为了买二套房，而先把 首套房 卖掉。而在未提高首付之前，他们是有可能不卖首套房的。也就是说，限购能让一部分资金紧张的“换房家庭”从拥有两套房变成拥有一套房。这能增加二手房市场的供给，因此，二手房房价上涨速度会放缓。 2015年12月，上海新房房价比5年前上涨了40.5%，而二手房房价比5年前上涨了27.9%。2015年全年，在“北上广深”四大一线城市中，一手房交易套数分别约为103889套、121600套、120257套及75347套; 二手房交易 套数约为192251套、337300套、69957套及126899套。北上广深一手房交易套数和二手房交易套数的比例分别为1.85、2.77、0.58及1.68。可见，在北京、上海、深圳，二手房对市场占比已经超过新房。在这个背景下，政府提高二套房首付就是为了给二手房市场降温。但这盆冷水很难传导到新房市场。 限购只是一条腿，另一条腿是土地供应。 限购，是在需求端调控楼市。但别忘了，影响楼市的还有供给端——土地供应面积。 地方国土部门资料显示，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年只有不到600公顷。 注意，上海市2015年不到600公顷的供地面积是包含了商业用地、保障性住房用地与商品住宅用地。2015年上海实际完成的商品房用地出让面积仅为311.2公顷。供地减少，但开发商可不傻，知道一线城市利润还是比三四线更高，房价更不容易跌，所以供地再少单价再高也要拼命囤积着。从供给侧来说，2016年以来上海的房价暴涨不足为怪。 限购的确减缓了房价上涨，但这是治标不治本，是牺牲了部分人的购房需求。如果想让大家都买得起房，限购并不是合适的办法。 网 大胆建议，解决用地紧张，能否在行政面积上入手，扩大上海市行政辖区范围。一份世界人口密度排行榜显示，上海市人口密度全球第三，仅次于日本东京、印度新德里，远高过北京。而上海市行政面积在四个 直辖市 中是最小的，而北京周边还有燕郊等地为北京分流人口。扩大上海行政面积，未尝不是个可行的办法。 既然限购不能降房价，为啥要限购呢? 我们已经知道，出台限购，作用只是拉长上涨周期;取消限购，作用只是减弱下降幅度。那么，政府为什么还要出台限购? 原因很简单，政府不愿看到楼市大起大落。一方面，房子是特殊商品，房价大起大落容易引发社会不安。另一方面，地方经济发展，很大程度上是因为房地产开发带动的城市建设，地价随之上涨，财政收入得到保障。如果短期内，房价涨到顶，透支了未来发展空间，那之后几年的财政经济如何平衡?中国政府强调“稳定发展”，既不能太慢、也不宜过慢。这就对楼市提出了要求：不能涨得太猛，但也不能下降得太厉害。 政府的措施，往往是预防性的。而且，还要想到，世界上任何政府的反应都是滞后于市场行情的。政府不可能在房价刚刚有上涨苗头的时候就看出暴涨趋势。因此，限购出台，你应该这样看：当政府看楼市已经涨得太猛(现象)，预见到随后有快速下降风险(预测)，决心要阻止下降风险(目的)，就出台措施托住楼市(动作)。 这就好像是你在开一辆跑车，在秋名山比赛。在直道上，你当然要加速冲刺;但是，当导航提示你，即将进入五连发卡弯的时候，你为了顺利过弯，必须减速。当然，如果你能使出“漂移”，不需要减速。但别忘了，只有在中国经济强势发展的时候，政府才有不减速“漂移”的资本，任由市场自由发展，因为实体经济就能稳妥地托住楼市。如果实体经济不行，那就必须减速了。
《城市房地产管理法》第六十条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。