公摊面积怎么计算？如何规避公摊面积的风险？

Question

如题所述

Answer 1

买房的时候，人们都会遇到建筑面积和公摊面积这类专业的词汇。但提到如何计算，相信他们更是无所适从了，因此很容易误入购房盲区，有的人甚至一味追求零公摊，其实你可知公摊面积并非越小越好。为什么这么说呢？买房人又该如何规避公摊面积的风险？
一、公摊面积怎么计算？
房屋的公摊面积是各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。比如说电梯井、设备间、变电室、管道井、楼梯间、公共门厅过道和共用墙体等。对广大购房者来说，公摊面积的算法简单理解就是商品房建筑面积-套内建筑面积。哪些面积不计入公摊面积？
1、作为人防工程的地下室不计入公摊。
2、高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层不计入公摊。
3、利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋不计入公摊。
4、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝不计入公摊。
5、活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房不计入公摊。
6、小于2.2米的部位，不计算建筑面积。
7、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。
二、公摊面积越小越好吗？
目前国家只规定共有面积分摊系数的有关计算原则和方法，但并没有规定分摊系数计算结果和大小范围。根据业内经验，一般7层楼以下的多层建筑分摊率大概为10%～15%，带电梯的小高层分摊率为17%～25%，而高层楼分摊率则为20%～30%，还有一些别墅的分摊率为1%~8%，其中独栋别墅几乎没有奋公摊买面积。
虽然说公摊数越大所购房屋的使用面积会越小，但其实公摊并非越小越好，如果过小即意味着配套公共设施规模的缩减，从而影响住宅品质。而一般公共设施、走廊越多，公摊面积也会越大，同样楼层如果越高，随着电梯及消防等公共设施的增多公摊面积也会越大。小编还要提醒广大购房者，市场上宣称的所谓零公摊一般多为噱头，一般是将赠送面积算入建筑面积从而计算出0公摊。
三、如何规避公摊面积的风险？
实际购房过程中买房人为了放心，可以通过以下三种方法规避公摊面积不必要的风险：
1、决定购房前，买房人可以向开发商索要公摊数据；
2、买房人也可以索要建筑设计图让建筑专业人士计算；
3、买房人应该和开发商就公摊面积在购房合同中进行约定，从而有效保护自己的权益。