房贷实行的是浮动利率，既随利率调整而调整，也随国家优惠政策改变而改变。
1、贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。
一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：
一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；
二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；
三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
2、房贷随着国家政策的变动而变动，国家七折优惠是在基准利率基础上的七折，基准利率变动，就会在基准利率基础上七折。
如果国家取消了七折优惠政策，尚未还清的那部分贷款的利率优惠也随之取消。当然对已归还本金的那部分利息没有影响。
国家政策变动后执行新政策一般是在新政策实施的次年一月，假定现在取消7折优惠，那么今年还可以享受7折，明年1月开始七折优惠就取消了。
扩展资料：
住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
委托贷款
个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
自营贷款
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
组合贷款
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
房贷还款方式：等额本金、等额本息、双周供等;
贷款额度：在通过银行审核后，可以贷款房产值的8成。
房贷首付：首套房按揭贷款需要首付3成，二套房需要首付5成。
贷款年限：一手房贷款年限为30年，二手房是20年，同时贷款年限加上申请人年龄不得超过70周岁。
贷款利率：首套房贷款基准利率5年期以上是6.55%，二套房贷款利率在基准利率上上浮1.1倍，即7.26%。
方式
房屋贷款的方式有三种，分别是银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款。
担保费
一般银行为了规避房贷风险，需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人的担保证明。如果能找到愿意提供担保并且有经济实力的朋友或亲人，那么可以由他们为银行出具一份愿意担保的书面文件和资信证明。
如果不能，则需要到专业的担保公司那里，由他们提供担保，这时所支付的费用就是房贷担保费。
参考资料来源：百度百科：房贷
基准利率的调整，房贷利率也会调整，但是具体调整需要看贷款合同上对于利率调整是怎么规定的。
如果是分段利率的话那么贷款利率调整房贷利率当日执行，月还款数也会跟着变动，如果是按年调整的话，房贷利率一年调整一次，每月还款数一年不会变，第二年调整利率后会变动。需要房贷利率调整后，月还款数还会变化。
根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种：
一、等额本息计算公式：
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
二、等额本金计算公式：
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数
每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
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利率特点
中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的。用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息，这个利率就是房贷利率。2012年6月7日，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
商业银行将执行新利率：从2013年1月1日起，房贷族可以减轻压力。但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较，在增加利率之前和增加利率之后的情况。
参考资料来源：百度百科：房贷利率
利率调整住房贷款月供怎么计算？
1、以现阶段剩下的住房贷款本金测算；
2、以调整后的新房贷利率测算；
3、原贷款年限、贷款还款方式不会改变。
举例子：
假定住房贷款本金20万贷20年，原房贷利率是4.9%，等额本金还款，那样原住房贷款月供=1308.89元。若正常的还款3年之后改LPR波动利率，加一点数达0.1%，一个新的房贷利率调整至4.75%，那样：
1、3年后剩下住房贷款本金=180953.16元，剩下贷款年限为17年。
2、以本金180953.16元、利率4.75%、限期17年为基准，带入等额本息还款的计算公式，可得新住房贷款月供=1294.51元。
3、新住房贷款月供比住房贷款月供，降低了14.38元/月。
自然，那只是理论的测算数据信息，利率调整新住房贷款月供还是要以具体情况为标准。
温馨提醒
1、房贷利率，一般是每一年的1月1日重定价调节一次，也不会像LPR利率那般分月升级调节。
2、房贷利率下调后，在学历条件不变的前提下，每个月月供额度也会有所降低，住房贷款总贷款利息也会随之降低。
房贷利率什么时候下调？
一般而言，是每一年的1月1日。
有关表明如下所示：
1、房贷利率选用LPR利率加一点定价的，都会有一个重定价周期时间及其重定价日。
2、重定价号是指到这一天，金融机构才会再次定价房贷利率，其他时间房贷利率都始终不变。
3、依据金融机构的有关规定，重定价周期时间一般最少为一年，即每一年才能重新规划一次。
4、若金融机构要求的重定价日是每一年的1月1日，则房贷利率会之上年12月20日升级更新的LPR利率为依据，再加上固定不动永恒不变的加一点标值，得到新一年的住房贷款实行利率。
LPR利率的升级转变
以5年限之上LPR利率为例子：
2021年12月20日，升级为4.65%；
2022年1月至4月，升级为4.6%；
2022年5月20日，升级为4.45%；
2022年6月至7月，保持4.45%不会改变；
2022年8月20日，升级为4.3%。
LPR利率每个月20日升级一次，一年中有很多种转变。
举例子
若原房贷利率为4.9%，贷款年限在5年及以上，加一点数达0.1%，每一年1月1日重定价，那样：
1、2022年1月1日重定价，房贷利率=4.65%+0.1%=4.75%；
2、2022年1月至2022年12月，无论LPR利率是下调为4.6%、4.45%，或是下调为4.3%，这一年房贷利率都会按利率4.75%实行还款协议。
以上就是“房贷利率什么时候下调”的相关介绍，我希望你能帮助到大家。