根据广发银行发布的《中国家庭财富健康报告》，我国大多数家庭的财富主要集中在现金和房产两种形式。这表明，人们在获得收入后，普遍倾向于将资金存入银行或购买房产，很少选择其他投资方式。
与日本、美国等发达国家相比，我国居民更偏好持有现金或房产，而不是股票、基金等金融资产。
在过去二十年的房地产市场中，由于房价的大幅上涨，投资房产通常比存款更能实现财富增值，因此人们普遍愿意将房产作为一种投资手段。然而，随着房地产市场环境的改变，大多数城市的房价已经开始稳定，甚至有些城市出现了房价下调的情况，这意味着持有房产可能无法盈利，甚至可能面临亏损的风险。
在长期通货膨胀的背景下，持有现金会面临货币贬值的问题，尽管货币数量可能没有减少，但其购买力却大幅下降。同时，当前房地产市场的分化趋势日益明显，购房者在购房时也面临着房产贬值的风险。对于许多购房者来说，他们在未来两年应该选择“买房”还是“存钱”呢？
经济学家马光远对房地产行业进行了深入研究，他的“3个20%”理论为许多购房者提供了启发。马光远认为，未来只有20%的城市的房产值得投资。从当前的房地产市场情况来看，这一预测显示出其先见之明，因为城市之间的房地产市场分化越来越明显，房价下跌的城市数量已经超过了上涨的城市数量。
对于购房者来说，他们需要明确哪些城市的房产仍有升值潜力。首先，他们需要考虑城市的经济发展水平，因为这是房地产发展的基础。一个经济发展良好的城市，其房产价值也会相对较高，因为房产的价值很大程度上取决于其所处的地段和城市的经济发展。
其次，他们需要关注人口流动情况。目前，我国大多数城市都面临着人口问题，对于大多数城市而言，想要维持人口红利，只能依靠人口的持续流入。如果一个城市在未来几年内有持续的人口流入，那么房地产市场仍有强大的支撑。反之，如果城市面临人口流出，那么房地产市场的发展潜力将非常有限。
最后，城市的位置也对城市的发展产生重大影响。未来我国的城市发展将主要朝着城市群和都市圈的方向发展。如果城市位于都市圈内部或城市群中，那么城市群和都市圈的发展也将带动城市的发展。此外，随着交通的日益便利，中心城市附近的中小城市与中心城市之间的通勤时间将缩短，如果购房者买不起中心城市的房产，那么中心城市附近的城市也是一个不错的选择。
房地产行业具有建设周期长、资金占用大的特点，开发商常常需要多方筹集资金以支持其庞大的地产开发活动，因此高负债率是房企的一个显著特点。过去房地产行业繁荣时期，房价的持续上涨确实让开发商实现了盈利，但这些盈利并不足以偿还债务，而且很多开发商在盈利之后会选择扩张，导致负债率进一步上升。
然而，近两年的楼市降温，开发商无法像过去那样实现资金回笼，很多开发商面临资金链紧张的问题。当前的楼市环境不仅对炒房客不利，也给开发商带来了巨大压力。未来几年，许多开发商都将面临资金链紧张的问题，不少开发商可能因资金链断裂而破产。能够长期生存下去的开发商寥寥无几，大多数开发商难以度过未来的楼市困境。
随着房地产行业的发展，楼市分化将日益显著。不仅不同城市之间的楼市会出现分化，即使是同一城市，不同地段、不同楼盘之间也会出现分化。随着人们生活水平的提高，对居住品质的要求也将越来越高，越来越多的人将追求高品质的楼盘。同时，住房过剩是必然的趋势，那些品质较差的楼盘可能会被市场淘汰。
马光远认为，未来只有20%的楼盘值得购买，这些楼盘不仅应具有一定的升值空间，还应提供较好的居住体验。这意味着，尽管我国房产众多，但同时具备投资和居住价值的房产并不多，真正值得购房者购买的房产并不多。
根据马光远的“3个20%”理论，我们可以得出以下楼市发展趋势：首先，楼市将在城市之间出现分化，只有少数房产值得投资；其次，开发商的生存环境较差，许多开发商将面临资金链紧张的问题；最后，随着人们对居住品质要求的提高，未来真正值得购买的楼盘并不多。
如果从投资角度来看，目前投资房产的风险较高，收益较低，相比存款可能不如将资金存入银行。如果从自住角度来看，持有现金将面临贬值问题，购房可能是更好的选择。但对于刚需购房者来说，在购房时需要注意以下三个问题：首先，选择有升值潜力的城市；其次，选择口碑好、负债率低的开发商；最后，选择既满足居住品质又具有升值潜力的楼盘。
温馨提示：答案为网友推荐，仅供参考